Что возможно с помощью ипотеки?

Понятие ипотеки гораздо шире, чем просто кредит на квартиру. С помощью ипотечного кредита можно сделать намного больше. В этой статье мы расскажем обо всех возможностях ипотеки, которые в силах сделать вашу жизнь удобнее, комфортнее и успешнее.

Изначально ипотека - это кредит под залог недвижимости, из чего следует, что, если у вас есть, что закладывать, вы можете воспользоваться кредитными деньгами так, как посчитаете нужным. Однако, существует набор наиболее распространенных целей, на которые выдается ипотечный кредит. Итак, ипотечное кредитование позволяет купить: комнату, несколько комнат, квартиру, загородный дом, виллу, коттедж, таунхаус. Купить недвижимость можно и в России, и за ее пределами. Можно приобрести квадратные метры как место для проживания, можно - как объект для инвестиций. Остановимся подробнее на каждой из этих возможностей.

Кредит на комнату.

"Коммунальные" займы пока не стали массовым продуктом. "Не более 3 % наших клиентов хотят приобрести комнату за счет ипотеки, хотя спрос и увеличивается", - объясняет ген.директор компании "Фосборн Хоум" Василий Белов. - На "последнюю" комнату займы выдают около 80 % банков, но если она не последняя, то согласятся выдать ссуду не более 5-6 кредитных организаций. По популярности на рынке недвижимости сделки с комнатами следуют после однокомнатных и двухкомнатных квартир. Получить ссуду на комнату можно в Сбербанке, "Возрождении", "Зените", "Уралсибе" и инвестиционном Промэнергобанке. Хотя в этих финансовых учреждениях специализированных "комнатных" программ, как в Росевробанке, нет, все делается в рамках стандартных предложений на вторичном рынке: кредиты выдаются на срок 20-30 лет по ставкам минимум 11 % годовых в рублях, в долларах или евро - от 10 %.

Единственное отличие при оформлении "кредита на коммуналку" от стандартной ипотечной программы - необходимость представить в банк отказ других соседей по квартире от права преимущественного приобретения собственности либо справку от нотариуса о том, что предложение от продавца соседям поступало и осталось без ответа.

Однако большинство участников рынка по-прежнему выдают ссуды только на "последнюю" комнату: в их числе Собинбанк, ВТБ24, Номос-банк, Райффайзенбанк, ГИБ, "КИТ Финанс", Московский кредитный банк (МКБ). Условия также ничем не отличаются от стандартных предложений на вторичном рынке. Более того, в ВТБ24 в случае покупки "последней" комнаты банк может выдать кредит с нулевым первоначальным взносом. Отказываются кредитовать коммуналки Росбанк, Банк Москвы, Импэксбанк, Москоммерцбанк, Альфа-банк, "Глобэкс" и другие.

Кредит на загородную недвижимость.

Рост цен на квартиры в столице и крупных городах заставил многих потенциальных покупателей присмотреться к загородной недвижимости.

Загородная ипотека в России - явление довольно молодое. "Еще совсем недавно, 2 года назад, загородной ипотекой занималось только два-три банка. Причем далеко не каждый покупатель мог получить у них кредит: дом должен был быть расположен близко к Москве, по престижному направлению, на финальной стадии строительства. Впрочем, и сегодня получить кредит на строящийся дом без дополнительного обеспечения вряд ли получится. По словам генерального директора ООО "Фосборн Хоум" Василия Белова, даже на Западе практика выдачи целевых кредитов на строительство не слишком распространена, в России же такое кредитование в чистом виде вообще отсутствует. "Если инвестиционные кредиты и выдаются, то только с дополнительным обеспечением, например, в виде квартиры, или под залог земли. В основном же кредитуется только готовое жилье, и залогом выступает сам приобретаемый объект, который оценивается вместе с занимаемым земельным участком", - поясняет эксперт.

Что же касается основных сложностей, препятствующих развитию загородной ипотеки, то отметить здесь следует прежде всего сложность и длительность самой процедуры оформления залога: "Эта проблема не является специфической для России, процедура оценки загородного дома сложна по определению, поскольку это не типовое жилье, каждый коттедж индивидуален", - рассказывает Василий Белов.

Основным требованием на приобретение по ипотеке строящегося жилого дома с земельным участком является регистрация залога прав требования на незавершенный объект строительства, а при покупке дома на вторичном рынке - требование передачи в залог жилого дома вместе с земельным участком. При покупке дома наибольшие трудности вызывает процесс оформления земли как находящейся под постройкой, так и прилегающей к дому. В каждом районе у регистрационных палат могут быть свои специфические требования к документации, расходящиеся с точкой зрения банков. Право на землю должно быть подтверждено свидетельством о собственности, помимо этого необходимо предоставить кадастровый план земельного участка. Земельный участок должен быть предназначен для жилищного (дачного) строительства и использоваться только в этих целях.

Кредит на недвижимость за рубежом.

Во многих странах покупка жилья и ипотека обходится россиянам дешевле, чем не родине. Накопления в 60-100 тыс. долл. не позволят обзавестись качественным жильем в Москве, однако этого достаточно для приобретения апартаментов на Средиземноморском побережье. Приличную квартиру на черном море, например, в Сочи, за 150 тыс. долл. найти трудновато. Зато за те же деньги можно купить хорошую виллу в Болгарии. Все большим спросом пользуются апартаменты в Испании. Многие приобретают недвижимость, чтобы не тратиться на отель, и, кроме того, при продаже квартиры можно заработать не менее 30-40%.

В таких странах, как Англия, Франция или Италия, где ипотека для иностранцев носит осторожный характер, лучше брать кредит при содействии посредников - ипотечных брокеров или риелтеров. Если человек не имеет банковской истории и поручителей из числа резидентов страны, то, скорее всего, ему откажут в кредите. Выход - обратиться к российским или зарубежным компаниям-посредникам, специализирующимся на подобных услугах. Они помогут не только подобрать недвижимость, правильно оформить документы, помочь в оформлении сделки, но и окажут необходимое содействие в получении ипотечного кредита. Доходы посредника составят от 1 до 5% от стоимости квартиры или дома.

В каждой стране есть свои особенности при покупке квартир, дач и земельных участков. Например, в Финляндии, чтобы купить дачу на природе, нужно получить разрешение Центра окружающей среды. Кстати, владение недвижимостью в Финляндии не дает права на постоянное проживание в этой стране, как и в Великобритании. Так что придется получать мультивизу, как и всем остальным, а уже потом вид на жительство. А вот в Чехии ни один иностранец не может приобрести недвижимость как физическое лицо. Если очень хочется там обосноваться, придется зарегистрировать небольшую фирму (ее директором должен быть гражданин Чехии или тот, кто имеет вид на жительство). И уже на эту фирму оформлять квартиру или дом.

В Европе в отличие от России чаще используется "плавающая" ставка, которая может меняться при каждом колебании европейской ставки межбанковских кредитов (Euribor). Программы с "плавающими" ставками больше похожи на игру на фондовом рынке и немного непривычны российским заемщикам, предпочитающим более высокие, но фиксированные ставки. Их тоже предлагают европейские банки - это около 6-7% годовых.

Кроме того, есть разница в налогообложении. Если человек не собирается проживать в купленной квартире или на вилле, то, скорее всего, ставка налога будет значительно выше. В некоторых странах вообще нельзя покупать так называемое второе жилье без проживания. Например, в Швейцарии, в Женеве, закон обязывает его в таком случае продать недвижимость в кратчайшие сроки. При сдаче жилья в аренду надо учитывать, что, если между некой страной и РФ нет договора о двойном налогообложении, то налог придется платить сразу в двух странах.

Кредит на развитие бизнеса и крупные покупки.

Многие из тех, кто владеет не одной квартирой, не понимают, как они могут извлечь из своей недвижимости реальный доход. Часто у людей есть бизнес, где не хватает оборотных средств или денег на развитие. Ипотечный кредит под залог имеющегося жилья - это как раз то, что требуется бизнесмену в данной ситуации. При этом рентабельность бизнеса довольно высока - 15-20%. Коммерческий кредит иногда брать просто нерентабельно - ведь проценты по кредиту весьма высоки, а ипотечный кредит может быть намного выгоднее из-за более низких процентных ставок.

Этот вид кредитования называется кредитование под имеющуюся недвижимость и позволяет очень просто и легко получить средства тем, кто хотел бы начать новый бизнес или расширить имеющийся. Также актуальны такие кредиты при финансировании крупных покупок, например, покупка земельных участков, гаражей, яхт.

Риск у такого кредита один. Владелец рискует потерять свою недвижимость, если вдруг не сможет платить по кредиту. Но, с другой стороны, недвижимость, как правило, не единственная, да и банку может быть трудно осуществить свое право реализовать залог, особенно если это загородный дом.

Keywords: