Ипотека: в поисках юридической чистоты

Требования банков целиком разумны. Однако сложность содержится в том, что в одном варианте должна совпасть такая комбинация параметров, которая устроит и заемщика, и банк с технической и юридической точек зрения.

Какие требования у банка к юридической чистоте квартиры.

Первое и важнейшее обстоятельство - квартирка должна принадлежать на праве имущества продавцу. Второе - банк не разрешит заключать сделки между близкими родственниками.

Если посреди собственников квартиры есть несовершеннолетние и недееспособные лица, для проведения ипотечной сделки (впрочем, как и всякий другой) "обязательно требуется позволение органов опеки или других организаций. Если такое дозволение получено, то присутствие несовершеннолетних и недееспособных лиц среди собственников квартиры не является препятствием для выдачи кредита", - рассказывает Олег Скворцов, заместитель председателя правления Абсолют Банка. Другой вопрос, что приобретение разрешения - отдельная бюрократическая процедура.

Недвижимое добро на миг продажи не должно находиться в пользовании третьих лиц, в том числе на основании договора найма или договора аренды. Исключение - если в отношении предмета залога существует зарегистрированное обременение, и клиент дал документальное подтверждение о возможности его снятия при одновременной государственной регистрации залога в пользу банка.

В документальной истории квартиры в качестве правоустанавливающих документов не должно быть судебных решений, срок обжалования которых не истек. Квартира не должна находиться под арестом, а кроме того являться предметом исков третьих лиц.

Если в квартире есть незарегистрированные перепланировки, она подойдет для ипотеки в двух случаях: если разрешается помещение привести в первоначальное состояние или же зарегистрировать перепланировку в установленном законом порядке. Существует перечень перепланировок, которые банк не примет ввиду отсутствия таких возможностей, он совпадает со списком запрещенных законом перепланировок.

Одной из самых частых причин отказов является то, что продавец не может или не хочет дать требуемые банком документы. К примеру, если собственник квартиры - стареющий человек, банк может попросить справку из психоневрологического диспансера. Продавец может без затей не пожелать ее предоставить, посчитав, что это не только хлопотно, но и оскорбительно.

Часто продавцы стремятся занизить цену в договорах купли-продажи до одного миллиона рублей. А если контракт готовит кредитная организация? Виктория Щербакова, руководитель отдела брокериджа "Кредит Макс", обнадеживает заемщиков: "Банки отдают себе рапорт в том, что большая доля квартир на вторичном рынке Москвы находится в собственности менее трех лет, что является препятствием при оформлении договора купли-продажи по полной стоимости. Кредитные организации гибко подходят к такого рода проблеме и предлагают свои схемы проведения сделки с указанием суммы до одного миллиона рублей".

Кирилл Суслов, шеф компании "Легкокредит", рассказывает, что "сейчас уже сложно сыскать ипотечный банк, тот, что не разрешает занижать стоимость. Это положительное следствие не столь конкуренции, сколь колоссального роста цен в 2006 году и, соответственно, резкого сужения выбора у ипотечных заемщиков. Банки идут на занижение, если продавец по каким-то причинам просит заемщика понизить "официальную сумму". Занижение в связи с уходом от налогообложения - это самая частая причина, но ни капельки не единственная. При продаже квартиры бывшими супругами единственный из них зачастую пытается заполучить большую сумму и утаить это от иной экс-половины".

Существуют две схемы. Первое, самое популярное заключение предполагает оформление кредита на приобретение, ремонтик и благоустройство квартиры. Один миллион рублей предоставляется на приобретение, остальные два миллиона рублей - на капитальный ремонт. Этот кредит ипотечный, то есть обеспеченный залогом, а вот целевое направление у него - приобретение квартиры и неотделимые улучшения. Вторая схема: оформляется ипотечный кредит на сумму до миллиона рублей, а все, что свыше, - как потребительский кредит с обеспечением той же квартирой.

В идеале лучше разыскать квартиру, которую позволительно приобрести без всяких дополнительных условий. Однако явь такова, что 80% сделок - альтернативные, то есть продавцы покупают вместе с тем другую квартиру. Поэтому придется сооружать цепочки. Кредитные организации вынуждены учесть реальные условия рынка. По словам руководителя блока "Ипотечное кредитование" Альфа-Банка Ильи Зибарева: "Альфа-Банк допускает альтернативные цепочки, причем в нашей практике они занимают примерно 70%. По факту мы не проверяем альтернативные квартиры так тщательно, как залоговую квартиру, но отслеживаем картинку в целом, для того чтобы снабдить успешную регистрацию всех квартир в цепочке".

Павел Рыбаков, начальство управления поддержки продаж Русского ипотечного банка, разъясняет, что "альтернативные цепочки рассматриваются, число квартир не ограничено. Проверка альтернативных квартир проводится по формальным признакам. При этом заемщик обязан застраховать риск утраты права собственности на приобретаемую квартиру на срок кредита. При проведении альтернативных сделок не допускается заключение договора купли-продажи квартиры, приобретаемой на средства ипотечного кредита под условием совершения других (альтернативных) сделок. Мы не хотим, чтобы наша сделка (а соответственно, и расторжение нашей сделки) зависела от заключения (и, соответственно, расторжения) других (альтернативных) сделок".

Случается, что один из собственников не может наличествовать на сделке. Тогда возможна продажа по доверенности. Алексей Козьмин, глава дирекции андеррайтинга страхования имущества физических лиц и ипотеки страховой группы "УралСиб", подчеркивает, что "выполнение каких-либо действий (в т. ч. подписание договора на отчуждение квартиры) на основании доверенности является обширно распространенной на рынке практикой. Мы считаем, что если доверенность оформлена надлежащим образом и дает необходимые правомочия, то риск при этом не повышается, и заключаем договоры титульного страхования на наших обычных условиях, без повышения страхового тарифа".

В то же пора не все кредитные организации допускают таковой вариант. Судите сами: довольно подозрительно, если дядя не может прийти на один день и поставить подпись настолько величавый документ, как договор купли-продажи квартиры. Вполне возможно, что сотрудники банка придут к мнению - доверенность оформлена ненадлежащим образом, и сделка сорвется.

Подводя итог, не возбраняется соорудить немного важных выводов. Для одних кредитных организаций на первом месте ликвидность, оценочная цена заложенного имущества и доля этой стоимости, оплаченная из первоначального взноса. Другие банки стремятся убедиться, что квартира находится в хорошем доме и удобна для проживания. Подход к юридической чистоте объекта у залогодержателей в целом одинаков. Банк проверяет документы, а следом риск утраты права собственности на жилье страхуется за счет заемщика.

Требования банков совершенно разумны. Однако сложность заключается в том, что в одном варианте должна совпасть такая комбинация параметров, которая устроит и заемщика, и банк с технической и юридической точек зрения. При этом продавец должен ударить по рукам на ипотеку и предоставить все необходимые документы.

Поэтому разрешено порекомендовать сперва обрести одобрение на кредит, узнать требования банка, а потом разыскивать квартиру, чтобы, когда попадется подходящий вариант, безотлагательно нести в кредитную организацию документы на квартиру. Второй совет: постарайтесь выискивать жилье в то же время в разных районах. Но каких-то особенных ограничений по ипотеке нет. Как любят произносить в банках, "вы сами не купите ту квартиру, по которой у нас будет отказ".

Keywords: