Ипотека строгого режима

В лучшую для заемщиков сторону условия ипотечных кредитов в этом году изменяться не будут.

В наступившем году "бездомным" заемщикам придется понервничать. Ставки повышаются, ужесточаются требования к форме подтверждения доходов. В этих условиях только воззвание к экзотическим валютам позволяет улучшить условия по кредитам.

Когда Банк Москвы предложил программу ипотечного кредитования в швейцарских франках, несмотря на приличную волатильность валюты, программа нашла своего клиента. Сейчас банк более того поднял процентные ставки по программе с 7 до 8% годовых. Правда, в большинстве случаев, чтобы оформить кредит под 8%, заемщику нужно не только засвидетельствовать барыш справкой 2-НДФЛ, но и располагать наличными как самое малое 30% стоимости жилья. Расплатиться с кредитом придется максимум за 10 лет.

Теперь Банк Москвы заявил о введении новой программы ипотечного кредитования - в японских иенах. Пока программа носит экспериментальный характер: кредит в экзотической валюте позволительно оформить до 15 апреля. Единственный довод супротив этой программы - большие риски, связанные с изменением курсы иены. За минувший месяц иена выросла на 7,31% (по данным ЦБ, на 23 января иена стоила 0,2347 рублей). За год были больше значительные изменения - отличалка между максимальным и минимальным значениями иены составила 0,027 руб.). В этом смысле швейцарский франк штормило меньше - за месяц он вырос на 4,74%.

В Банке Москвы на квартиры со вторичного рынка разрешается оформить кредит под 12-13% в рублях, 10,5-11% в долларах, 8-9,5% в швейцарских франках и 6-7% в японских иенах. Процентная ставка будет зависеть от суммы первоначального взноса, срока кредитования и формы подтверждения дохода.

Например, не возбраняется обрести однокомнатную квартиру (32 кв. м) за 3430 тысячи рублей в кредит на 15 лет, основополагающий взнос будет равен 10% стоимости жилья. На этих условиях ставка в рублях составит 12%, а ежемесячный платеж по кредиту - 37 000 рублей. При оформлении кредита в долларах под 10,5% годовых ежемесячные взносы составят 33 325 рублей. На таких условиях ставка по кредиту в швейцарских франках возросла до 9%, вследствие этого ежемесячный платеж не здорово отличается от аналогичного в долларах - 32 247 рублей. В этих условиях ставка в иенах истинно будет наименьшей (6,5%) и, соответственно, в месяц заемщику предстоит возвращать 26 180 рублей.

Управляющий босс блока "Розничный бизнес" Банка Москвы Алла Цытович указывает на вероятность сокращения ежемесячных платежей как на главное достоинство программы: "Если предположить, что вектор движения рубля в иене останется на прежнем уровне, то заемщик сможет сэкономить на ежемесячных выплатах. Допустим, вы хотите обзавестись жилье за 3 млн. рублей. При 10-процентном первоначальном взносе, сроке кредитования 10 лет и ставке 12% годовых аннуитетные выплаты составят 38,7 тысяч рублей. При ставке 6% годовых выплаты снизятся до 30 тысяч рублей в месяц".

Однако валютные риски все же будет нести заемщик. Ипотека - долгосрочный продукт, и предсказать поведение иены на немного лет вперед невозможно. Поэтому заемщику будет шибко нелегко распланировать, сколь ему придется расходовать на кредит.

Если иена вырастет ещё на 42% (и будет равна 0,33 рублей), кредит потеряет свою привлекательность. В этом случае ежемесячные взносы сравняются с аналогичными по рублевому кредиту. Правда, поднимется ли иена до таковой высоты, предсказать трудно. Однако в конце 2004 года иена поднималась до значения 0,275 рублей. Но даже при таком раскладе ежемесячный платеж по кредиту возрастет на практике на 5 тысяч рублей.

Программа Банка Москвы практически пошла против рынка, оттого что в ряду ипотечных прогнозов на 2008 год одна из главных тенденций - повышение ставок на кредиты. Американский ипотечный кризис заставил банкиров переоценить риски и в некоторых случаях изменить правила игры по ипотеке.

"Помимо проблем с ликвидностью, которые с августа ощущает отечественная банковская система, есть еще единственный фактор, унылый для заемщиков: наши банкиры перестраховываются и, чтобы в России ни в коей мере не повторилась западная обстановка с дефолтом, существенно ужесточают требования к займам", - считает гендиректор кредитного брокера "Фосборн Хоум" Василий Белов. Помимо повышения процентных ставок по кредитам, банки увеличивают первоначальный взнос до 20%, ужесточают требования к заемщикам, сокращают объем выдачи кредитов клиентам с "серым" доходом.

Правда, покуда большинство банков заявляют, что в настоящее миг не планируют вносить изменения условия по кредитам и повышение ставок будет зависеть от конъюнктуры рынка. "Повышение ставок не является глобальным процессом, а зависит от стоимости ресурсов каждого банка. В течение 2008 года разрешено ждать несколько волнообразных процессов изменения ставок и в сторону повышения, и в сторону понижения. Ставки будут изменяться не равномерно, а сегментированно, исходя из политики банка по управлению рисками и маркетингового подхода по выделению приоритетных групп клиентов. Будут наличествовать вместе с тем весьма льготные и без малого запретительные ставки", - объясняет шеф департамента по работе с физическими лицами Росевробанка Сергей Гордейко.

Тем не менее уже в текущее время строй банков заявил о повышении ставок по некоторым ипотечным продуктам. Банк "Возрождение" поднял цена своей ипотеки еще в прошлом году. С 14 января повысились процентные ставки в банке "КИТ Финанс". Так, по программе кредитования на покупку жилья под его залог ставки были повышены в среднем на 0,5% в рублях и на 1% в долларах. На 1% были подняты ставки и на долларовую программу на покупку строящегося жилья под его залог, и по программе кредитования на любые цели под залог имеющейся в имущества недвижимости.

Хорошая новость: если заемщик хочет получить жилье, взяв кредит под залог уже имеющейся у него в собственности недвижимости, то ставки понизятся на 0,5% в рублях. В различие от "КИТ Финанса" в Альфа-банке повышение коснулось в основном рублевых кредитов. Ставки по долларовым кредитам практически не изменились.

"Увеличение ставок произошло по всем программам ипотечного кредитования. В основном повышение коснулось процентов по займам, выдаваемым в рублях. По кредитам в долларах подъем незначительный, в основном он затронул займы, выдаваемые на срок 5-10 лет. В среднем ставки увеличились на 0,5-1%", - говорит глава блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев.

Банк "Союз" кроме того заявил о намерении вознести ставки по ипотечным кредитам. Однако сколь они изменятся по сравнению с прошлым годом, в то время как неясно. "В первую очередность это связано с прекращением выдач кредитов либо с заметным увеличением ставок по таким продуктам банками-конкурентами", - объясняет причину повышения ставок управляющий департамента розничного кредитования банка "Союз" Алексей Любченко.

Росбанк не намерен повышать ставки, но в его планах вписать изменения в дополнительные параметры кредита. "Возможно, будут внесены изменения в части взаимозависимости параметров кредита. К примеру, изначально процентная ставка по ипотечному кредиту в Росбанке зависела только от характера подтверждения дохода. В конце первого полугодия 2007 года мы ввели новое обстоятельство -зависимость ставки от срока кредита. В 2008 году планируется новое модифицирование программы - подневольность процентной ставки от величины первоначального взноса", - говорит начальство управления ипотечного кредитования Росбанка Кирилл Щилинцев.

Эксперты утверждают, что не только мелкие и средние игроки повысят ставки, но, возможно, и крупным банкам придется уйти в себя об удорожании кредитов. Однако пока крупные банки намерены только более скрупулезно обследовать платежеспособность клиентов, не собираясь больше ничего изменять в своих условиях. Более того, банки, у которых есть добавочный источник привлечения средств, ещё пока не рассматривают повышение ставок.

"В ближайшее пора мы не собираемся повышать ставки. Мы участливо следим за рынком и планируем держать крайне хорошие условия для клиентов при любых изменениях. Наличие доступных ресурсов со стороны нашего акционера - OTP Bank позволяет нам предлагать кредитные продукты по конкурентоспособным ставкам", - говорит руководитель управления ипотечного кредитования, замдиректора дирекции розничных продаж Инвестсбербанка Сергей Арзянцев.

Между тем похоже, что тщательной проверкой заемщиков не будет пренебрегать ни один банк. "Клиентская база российской ипотеки - это, как правило, респектабельный обычный класс, обладающий достаточными доходами и высокой ответственностью по отношению к своим обязательствам. В России ситуация с качеством заемщиков сегодня принципиально отличается от Америки, где рынок из-за перенасыщенности спустился в пресловутый subprime-сегмент", - говорит босс отдела методологии департамента розничного коммерциала Газэнергопромбанка Ольга Токаренко.

Хотя ставки по кредитам вырастут всего на 0,5-1%, учитывая подорожание жилья, это может попасть достаточно чувствительно для заемщиков. По данным компании Blackwood, в 2008 году увеличение цен московской недвижимости продолжится, при всем при том не будет таким значительным, как в 2006 году, и составит 15-20%. При этом свежеиспеченный год вряд ли принесет заемщикам какие-либо новые программы. "Поскольку в этом году, скорее всего, следует дожидаться незначительного повышения банками процентных ставок, цены на недвижимость также вырастут, то ожидать появления новых программ, дающих значительные финансовые преимущества клиентам, вряд ли стоит", - говорит Алексей Любченко.

На Западе распространена схема, при которой в первые годы пользования кредитом выплачиваются только проценты, а самые существенные платежи ("тело" кредита) приходятся на финал срока. Она популярна в основном у молодых семей, получающих на старте семейной жизни и карьеры маленький доход. Пока такие программы трудноосуществимы без помощи государства, потому реализовать ее планирует Агентство по жилищному кредитованию (АИЖК). Другая программа, о которой пока не слышно в России, - ипотечный кредит без ограничения по возрасту.

"В случае выхода на пенсионную выплату или смерти заемщика ипотечный кредит за него по договору будут продолжать выплачивать дети. Пока наши банки не заявляли о том, что собираются внедрять такие программы", - рассказывает Василий Белов.

В борьбе за заемщика банки, как правило, будут изменять параметры кредита: комиссии, плату за ячейки, срок кредита и т. д. Приоритетной по-прежнему останется программа на покупку жилья на вторичном рынке. Также большущий популярностью будет пользоваться кредит на улучшение жилищных условий.

"Зарплаты не успевают за ценами, оттого круг покупателей недвижимости "с нуля" неуклонно сужается. Вместе с тем люди, имеющие жилье, уже довольно состоятельны, но не все осознают возможность, получив кредит, обменять "однушку" на "двушку", "двушку" на "трешку". Сумма кредита при этом требуется немаловажно меньшая и соответствует возможностям наших граждан", - говорит Ольга Токаренко.

Еще одной тенденцией в этом году станет формирование региональных сетей и сооружение в регионах. "Прогнозируется постепенное увеличение доли кредитов, выданных на приобретение новостроек в регионах, связанное с тем, что значительная доля вторичного жилого фонда находится в неудовлетворительном состоянии", - считает член правления Райффайзенбанка, начальник дирекции по работе с физическими лицами Роман Воробьев. Банк "КИТ Финанс" и Русский ипотечный банк (РИБ) спроектировали совместную схему, по которой они будут реализовывать план "Русская ипотека". "КИТ Финанс" выступит агентом РИБ и предложит клиентам его ипотечные продукты в регионах. Программа начнет реализовываться в тестовом режиме и будет распространяться на 15 городов.

Несмотря на прогнозируемое удорожание ипотеки, банкиры не считают, что это отпугнет заемщиков от самой возможности закупать жилье в кредит. Правда, сравнительно того, насколько быстрыми темпами будет рскручиваться ипотека в 2008 году, мнения расходятся. "Можно ожидать, что в первом полугодии 2008 года рост ставок продолжится. Вместе с тем рынок продолжит развитие, предположительно объем ипотечного кредитования в 2008 году будет сопоставим с уровнем 2007 года или превысит его на 5-10%", - говорит управляющий директор инвестиционного банка "КИТ Финанс" Анастасия Фролова.

"Положительная динамика по сравнению с 2007 годом останется прежняя. Я связываю это раньше всего с социально ориентированной политикой государства, которая должна сберечь свои приоритеты и следом смены главы государства", - говорит патрон отдела брокериджа ипотечно-риэлтерской компании "Кредит Макс" Виктория Щербакова.

"У ипотеки в России в 2008 году сильно хорошие перспективы, можно ожидать роста объемов кредитования на 80-100%. Не думаю, что банки будут уменьшать объемы ипотечного кредитования и повышать ставки, т. к. это может отпугнуть потенциальных заемщиков и свершить ипотеку менее доступной", - считает директор департамента маркетинга розничного бизнеса Номос-банка Анна Панкратова.

Keywords: