Море программ ndash; выбираем правильный курс!

Выбор ипотечной программы. Этот процесс бывает весьма длительным и трудоемким. Для начала рассмотрим, по каким параметрам могут различаться ипотечные программы.

Итак, ипотечные программы могут различаться по следующим параметрам:

- процентная ставка

- срок кредитования

- требования к заемщику (особенно к подтверждению доходов)

- требования к приобретаемой квартире

- требования к процедуре оформления сделки и формам договоров

- требования по страхованию и погашению кредита

- дополнительные расходы

а) Процентная ставка кредита (т.е. какой процент будет начисляться на ваш долг). В России, как правило, все ставки фиксированные, а не плавающие, т.е. они не меняются в течение срока погашения кредита. Но иногда банки объявляют о том, теперь у них ставка стала ниже. Узнайте, предусмотрено ли программой снижение ставки по ранее полученным кредитам. Это должно быть оговорено в кредитном договоре.

б) Срок, на который выдается кредит. Здесь же стоит посмотреть информацию о досрочном погашении. Как правило, заемщику нельзя погасить долг в первые 3-6 месяцев. В дальнейшем некоторые банки оговаривают определенный штраф за досрочное погашение. О своем намерении вы должны предупредить банк в письменной форме за 5-20 дней.

в) Основное требование к заемщику - это его доход. Оцените его сначала сами по нескольким критериям - возможности накопления, размеру и возможности подтверждения. Возможность накопления означает, что у вас получается жить не "от зарплаты до зарплаты", а откладывать часть средств. Мировой опыт кредитования показывает, что если вы ежемесячно имеете возможность откладывать 30-40 % от суммы ваших доходов, то можете рассчитывать на ипотечный кредит.

Размер дохода должен быть достаточным, чтобы вы смогли взять необходимую сумму кредита. Если банк в рекламе своих программ заявляет, что максимальная сумма кредита составляет, например, 500 тыс. долларов, это не значит, что вы можете на них рассчитывать. Сумма выдаваемого кредита на прямую зависит от вашего дохода. При этом помните, что размер ежемесячных платежей по погашению кредита не должен превышать 40 % ваших доходов после налогообложения.

Любой банк заинтересован так же в способности подтвердить доход документально. По возможности подтверждения доход разделяют на:

-"белый" - подтвержденный документально, с которого взимается подоходный налог;

-"серый" - такой, который выплачивается "в конверте", а не по ведомости начисления зарплаты, сведения из которой сообщаются в налоговый орган, и с которого налоги не взимаются.

В каждом банке необходимо уточнить, рассматривается ли у них только доход, подтвержденный справкой по форме 2 НДФЛ (которая представляется работодателем в налоговую инспекцию), или же вы сможете предъявить справку по форме банка.

Более выгодные условия кредитования получат обладатели подтвержденного дохода. У остальных затребуют дополнительные подтверждения платежеспособности. Обычно заемщикам с неподтвержденными доходами предлагают кредиты с более высокими процентными ставками.

Определите, какими активами и дополнительными преимуществами вы обладаете. Самый распространенный вариант - имеющееся в вашей собственности жилье. Оно также может быть использовано в качестве первого взноса по кредиту (многие банки предлагают такие схемы). Активами являются денежные сбережения, хранящиеся в банке или дома, земля, оформленная в вашу собственность.

Банк также интересуется возрастом, семейным положением, состоянием здоровья и прочее. Возраст заемщика по обычному правилу должен быть не менее 18 лет, а к моменту возврата кредита не достигать пенсионного возраста. Но могут быть и исключения. Например, если вы - руководитель предприятия, владеете собственным бизнесом, банк может выдать кредит и после достижения вами пенсионного возраста. Но знайте, что отчисления на страхование в этом случае будут выше. Возраст также может не учитываться, если у заемщика, который "не проходит по возрасту", есть молодой супруг, оформленный в качестве Созаемщика.

Чем выше сумма кредита, тем больше требований предъявляется к вашему здоровью, и тем больше обследований вам придется пройти. Если страховая компания, аккредитованная при банке, откажет вам в страховании, считая вас недостаточно здоровым, то банк может также отказать в выдаче кредита.

Гражданство заемщика принципиального значения не имеет. Главное для банка - где заемщик получает доход: если на территории России (т.е. если может подтвердить его налоговой декларацией, оформленной по российским стандартам), то для банка он подходит в качестве заемщика. Если же основной доход находится в другом государстве, необходимо будет предъявлять дополнительные доказательства своей платежеспособности.

Профессия тоже может быть определяющим фактором в предоставлении кредита. В некоторых банках существует список профессий, в соответствии с которым работающим по этим профессиям заемщикам может быть отказано в предоставлении кредита.

Немного повысить свои шансы на получение кредита можно, подав заявку с Созаемщиком. Созаемщик требуется банку как дополнительная гарантия своевременного возврата кредита. Созаемщиками могут быть только супруги. Другие члены семьи могут выступать в качестве поручителей.

г) Требования к приобретаемой квартире. Оцените требования к жилому помещению, которые выдвигает тот или иной банк. Требования могут быть технического и юридического характера.

Например, здание, в котором расположен предмет залога, должно иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент, не находится в аварийном состоянии, не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт. Уточните требования к году постройки и серии дома.

На практике, если вы хотите приобрести квартиру на вторичном рынке, выбирайте ее в качественных домах с железобетонными перекрытиями и всеми коммуникациями (водопроводом, канализацией, электричеством и т.п.). При этом желательно, чтобы квартира была свободной (т.е. все, ранее проживающие там, сняты с регистрационного учета), поскольку некоторые банки не предоставляют кредит под "альтернативное жилье", включенное в цепочку сделок купли-продажи.

Право собственности на Жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами. При приобретении (строительстве) отдельно стоящего дома должно быть оформлено свидетельство о собственности на землю либо иной документ, подтверждающий права на земельный участок с правом застройки. К документу на землю, которая должна передаваться в залог вместе с домом, должен быть приложен кадастровый план земельного участка.

Для приобретения квартиры в строящемся доме банк может предложить вам кредит, по которому процентная ставка на период строительства дома и до момента государственной регистрации и оформления права собственности на квартиру будет выше базовой ставки кредитования для вторичного жилья. К тому же следует уточнить, на каком этапе строительства должен находится дом, чтобы банк дал разрешение на кредитование.

д) Оцените процедуру оформления кредита и ипотечной сделки. Обратите внимание на:

- наличие различных вариантов расчетов с продавцами. Если в банке действует только безналичный расчет, то бывает сложно убедить продавцов квартиры в гарантированном получении средств.

- сроки рассмотрения заявки заемщика, сроки оформления и сроки выдачи кредита - после того, как все документы предоставлены

- порядок оформления ипотечной сделки и расходы на это.

- какие действия банка в случае вашей неплатежеспособности на протяжении нескольких месяцев? (за каждый день просрочки платежа обычно начисляются штрафные санкции и пени). Обычно, банки требуют от Вас заблаговременного оповещения о Вашем намерении задержать платеж.

е) Погашение кредита

Дело в том, что кредит можно выплачивать по-разному. Можно равными долями в течение всего срока - это аннуитентный платеж. Тогда, взяв кредит, например, на 10 лет, каждый месяц вы будете вносить одинаковую сумму. Эта сумма состоит из основного долга и процентов, которые начисляются на весь долг срезу. И тут есть нюанс: в первые месяцы оплаты ваша сумма будет состоять на 10% из основного долга и на 90% из процентов. Постепенно доля процентов будет становиться все меньше, а доля долга все больше. Но лично для вас это не играет большой роли, главное, что сумма каждый месяц одинаковая и вам легко планировать семейный бюджет.

Это делается для того, чтобы кредитору не потерять свои проценты, если, например, заемщик решит перекредитоваться в другом банке. То есть, сначала банку возвращается его прямая прибыль, а потом уже сумма кредита.

Существует еще и так называемый дифференцированный платеж. Он тоже состоит из суммы долга и процентов, но тут каждый месяц сумма вашего платежа становится чуть меньше. Это происходит потому, что составляющая основного долга каждый месяц одинаковая, а проценты начисляются каждый раз на ту сумму, которую вам осталось выплатить. Соответственно, по мере выплат общая сумма вашего долга уменьшается, и сумма процента становится ниже.

Кроме того, важно, в какой валюте вы будете погашать кредит. Если вы получаете заработную плату в рублях, то вам придется ежемесячно терять определенную сумму за счет разницы в курсах при покупке и продаже доллара / евро.

ж) Дополнительные расходы зависят от выбранной программы кредитования, размера кредита, выбранного банка и последовательности платежей. В разных банках вариации на тему будут различны. Но сумма в любом случае набежит приличная. В зависимости от класса квартиры, которую вы приобретаете, дополнительные расходы могут поднять стоимость жилья еще на 5-10 тысяч. долл.

1) расходы до оформления кредита:

- комиссионные ипотечному брокеру (агентству недвижимости) за помощь в оформлении квартиры и за подбор квартиры - 2-6 %от стоимости квартиры;

- оплата услуг оценочной компании - 100-150 долларов;

- плата банку за рассмотрение заявки на получение кредита - до 150 долларов.

2) расходы во время оформления кредита:

- страховая премия - от 0,8 % до 1,5 % от суммы кредита за каждый вид страхования;

- первый взнос по кредиту - от 15 до 30 % от стоимости квартиры;

- пошлина нотариусу за удостоверение сделки купли-продажи или помощь в составлении договора в простой письменной форме - от 9 000 рублей;

- комиссия банку за выдачу кредита - от 0,9 % до 1,5 % от суммы кредита;

- плата за аренду банковской ячейки - в среднем 50 долларов;

- пошлина за государственную регистрацию сделки купли-продажи - до 7 000 рублей;

3) расходы после оформления кредита:

- ежемесячные платежи в счет погашения кредита (зависят от срока кредитования, суммы кредита и процентной ставки);

- отчисления на страхование - от 0,8 % до 1,5 % от остатка кредита за каждый вид страхования;

- налог на имущество.

Ну а теперь остановимся подробнее на некоторых наиболее распространенных видах программ - для молодой семьи, военнослужащих и программе социальной ипотеки.

Молодая семья

Государство решило поддержать молодые семьи, дав им фору в размере первоначального взноса. Правительством была разработана программа "Молодой семье - доступное жилье". Ее участники могут получить свидетельства, денежный эквивалент которых равен до трети стоимости приобретаемого жилья. Этой суммы вполне достаточно, чтобы внести первоначальный взнос по ипотеке. Давайте разберемся, кто же может воспользоваться такой заманчивой возможностью. Одно из основных требований - это возраст: семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг тридцати лет, либо неполная семья (с одним родителем), в которой родитель не достиг тридцатилетнего возраста. При этом брак семьи без детей должен быть зарегистрирован не менее одного года.

Возраст - не единственный критерий отбора для государственной программы. Семья должна быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий. Количество квадратных метров, приходящихся на одного члена семьи, определяют региональные власти.

Некоторые коммерческие банки, видимо, по аналогии с государственной программой, предлагают молодым семьям купить квартиру по ипотеке на особых условиях. К примеру, это программа "Молодая семья" от Сбербанка, кредиты "Молодежный" и "Студенческий" от Национальной ипотечной компании, "Жилье молодой семье" от "Промсвязьбанка", "Программа для молодоженов" от "Фора-банк". Разработчики "молодежных" программ учитывали прежде всего то, что молодые супруги не имеют базовых накоплений. Первоначальный взнос по таким кредитным продуктам минимальный - начиная от 5% от суммы кредита. Однако сейчас многие банки предлагают программы со 100%-ной оплатой жилья, поэтому минимальный размер первоначального взноса уже не является преимуществом. Если сравнивать процентные ставки, которые предлагают банки по программам для молодых, то они на фоне рыночных выглядят вполне обычными - в среднем 12-13%.

Среди преимуществ данных кредитных продуктов сегодня можно выделить два момента.

Во-первых, практически все банки предоставляют возможность в качестве созаемщиков выступить родителям молодых людей. Это позволяет существенно увеличить не только шансы на получение кредита, но и размер самого кредита.

Во-вторых, по этим программам учтена еще одна немаловажная деталь: при рождении ребенка в период действия кредитного договора банки могут предоставить отсрочку по платежам до трех лет, но с уплатой процентов за этот период. Небольшая передышка в оплате на и без того "расходный" период у семьи будет.

Социальная ипотека

Очень скоро купить квартиру по программе социальной ипотеки можно будет у компаний-застройщиков. Купить с помощью городских субсидий.

Начнем с того, чем приобретение жилья по программе социальной ипотеки у застройщиков будет отличаться от приобретения у города. Продаваться квартиры станут по обычным рыночным ценам. Но, несмотря на это, покупка квартиры окажется доступной очередникам. Пакет документов разработан совместно с Московским ипотечным агентством.

Решив купить по социальной ипотеке жилье на рынке, очередники могут взять кредит под 10,5% годовых. Кроме того, в качестве первоначального взноса им предоставят субсидию. То есть квартиру у застройщика можно будет приобрести, сложив три элемента: ипотечный кредит, субсидию и личные средства.
Схема интересна тем, что очередники смогут приобретать жилье, построенное не только городом. Ведь городскими властями в рамках программы социальной ипотеки сегодня возведены лишь три дома. Выбор у желающих участвовать в программе значительно расширится.
Двадцать крупнейших компаний-застройщиков заслужили доверие городских властей. Им предложено зарезервировать для очередников квартиры в строящихся коммерческих домах. Скоро будут определены их адреса, и очередники смогут купить квартиру, воспользовавшись социальной ипотекой.

Городские власти не ставят перед застройщиками задачу снижения цены для очередников. Столичное правительство предлагает инвесторам реальных покупателей с деньгами. Очередник сможет заплатить застройщикам за квартиру сразу. Во-первых, используя субсидии. Чем дольше семья стоит на очереди, тем больше размер субсидии. Во-вторых, получив ипотечный кредит. Городские власти надеются, что будут созданы условия, выгодные и очередникам, и инвесторам.

Одно из преимуществ покупки жилья у города по программе социальной ипотеки состоит в том, что все квартиры для очередников сдаются со строительной отделкой. Конечно, такая отделка - не евроремонт. Зато семья может въехать в квартиру сразу. И там уже будет стоять сантехника, настелены полы, поклеены обои. Если новоселы захотят сделать дополнительный ремонт - это их право.

Если покупка жилья у инвесторов заинтересует очередников, то очередь нуждающихся в жилье существенно сократится. Ведь сейчас созданы факторы, сдерживающие рост очереди. В недалеком прошлом очередников не становилось меньше из-за того, что многие семьи имели возможность встать на учет. Нынче ситуация изменилась - стать очередником непросто.

Сегодня, получив субсидию, очередники в основном покупают жилье в Подмосковье. Развитие второй схемы социальной ипотеки позволит людям приобретать жилье в столице. Ведь практика показывает, что не всегда можно быть уверенным в организациях, возводящих дома в Подмосковье. Если строят столичные организации, то их деятельность можно контролировать. Чего не скажешь обо всех остальных. Наша задача, чтобы у людей был большой выбор жилья в столице. Если схема покупки жилья у застройщиков с помощью ипотеки и субсидии будет развиваться, жилье в Москве станет доступным для очередников.

Ипотека для военнослужащих

Правительство РФ утвердило правила предоставления целевых жилищных займов при проведении эксперимента по ипотечному кредитованию участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

Право на участие в эксперименте имеют военнослужащие, включенные в реестр участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, у которых основания для включения в указанный реестр возникли в 2005г. Целевой жилищный заем предоставляется участнику в два этапа за счет средств различных источников: на первом этапе - за счет средств федерального бюджета, которые подлежат возврату через 3 года после возникновения основания для включения в реестр, на втором этапе - за счет накоплений для жилищного обеспечения, учитываемых на именном накопительном счете участника эксперимента.

Средства федерального бюджета используются на погашение первоначального взноса при получении ипотечного кредита и погашение обязательств по ипотечному кредиту до расчетной даты.

Keywords: