Как оформить ипотеку?

В процедуре оформления можно выделить несколько моментов. В данной статье мы будем рассматривать процедуру оформления ипотеки в России.

Об особенностях оформления при покупке недвижимости за рубежом читайте в разделе "Возможности". Схема заграничной ипотеки сходна с российской, только в каждой стране есть некоторые нюансы для иностранных граждан.

Итак, прежде всего, в любой стране мира вам нужно собрать документы для того, чтобы банк рассмотрел вас как потенциального заемщика.

Момент 1 - Документы для одобрения

Одобрят ли вас как заемщика, напрямую зависит от грамотного заполнения документов, предоставляемых в банк, и их правильной комплектации. В принципе, все списки документов можно посмотреть на сайтах в Интернете. Все вопросы по документам вы можете задать при первом же общении с сотрудниками банка - когда придете на консультацию. Но не помешает заранее ознакомиться с этим вопросом и начинать разговор, будучи уже "в курсе".

Приведем своего рода "универсальный пакет документов", который обычно применятся в банковской практике, однако еще раз заметим, что он не является достаточным и исчерпывающим. Для получения ипотечного кредита, необходимо подготовить два пакета документов:

1) документы для одобрения вопроса о выдаче кредита

2) документы для одобрения объекта недвижимости

Список документов, необходимых для рассмотрения Вопроса о Выдачи Кредита (для Заемщика, работающего по найму)

Основные документы:

1.Заявление-анкета Заемщика на получение кредита (по форме Банка). Самый главный документ.

2.Копия паспорта Заемщика (все страницы, включая пустые).

3.Копия трудовой книжки Заемщика, заверенная работодателем.

4.Копия трудового договора (при наличии).

5.Справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года (выдается работодателем по форме 2-НДФЛ) и/или справки с места работы произвольной формы о размере среднемесячного заработка (за вычетом удержаний) за период не менее 6 месяцев или за фактически отработанное время на последнем месте работы (форма справки согласовывается с Банком).

6.При наличии дополнительного дохода от других организаций: трудовой договор и справку с места дополнительной работы обо всех произведенных выплатах за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года.

7.Копия документа о семейном положении (свидетельство о заключении/расторжении брака, свидетельство о рождении детей, брачный договор - предоставляются в Банк при наличии).

Дополнительные документы:

1.Копия документов об образовании.

2.Копия военного билета (для лиц призывного возраста).

3.Копия водительского удостоверения.

4.Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования.

5.Копии документов, подтверждающих наличие в собственности дорогостоящего движимого и недвижимого имущества (квартира, дача, земельный участок, автомобиль, ценные бумаги, документы, подтверждающие остатки на банковских счетах и т.п.).

6.Копии документов, подтверждающих регулярные доходы от страховых выплат, процентов по депозитам, сдачи имущества в аренду и т.п.

7.Копии документов по имеющимся и уже исполненным долговым обязательствам (кредитные договоры, договора займа, справки от кредиторов и т.п.).

Индивидуальным образом решается вопрос о предоставлении кредита владельцам бизнеса. Список документов будет зависеть от конкретной ситуации.

Если какого-то документа нет, или возникают трудности с его получением, надо просто позвонить сотруднику и попытаться решить вопрос. Как правило, банки ограничиваются письменным объяснением по ряду документов.

Заявление заемщика, которое прилагается к пакету документов, является основным при принятии решения. Заявление-анкета подписывается собственноручно заемщиком и созаемщиком. Указывайте здесь максимальную сумму кредита, которую вы рассчитываете получить. Скомплектованный пакет документов следует сдать сотруднику банка. Сотрудник на этой заявке должен поставить дату приема документов. Как правило, в этот же момент вы оплачиваете рассмотрение заявки. Решение о выдаче кредита принимает кредитный комитет. Это коллегиальный орган банка. Люди, которые сюда входят, принимают решение о вашей платежеспособности на основе заявки и документов.

Если решение положительное, вам вручат уведомление с основными условиями кредита, сроком действия этого решения (как правило, 3-4 месяца) и требованиями к квартире. Данное уведомление понадобится риелторам и оценщикам - чтобы быть уверенными, что действительно претендуете на кредит.

Нюансы

На этой стадии оформления есть несколько нюансов, которые могут оказаться причиной отказа банка в выдаче кредита. Например, если информация в документах не соответствует информации в заявке. Сведения нужно указывать везде точные. Если есть какие-то расхождения с документами, лучше пояснить причину расхождения (это может касаться фактического места жительства или фактического дохода, например). Отказ может возникнуть в том случае, если банк не может найти информацию о фирме-работодателе в публичных источниках информации.

Подозрительным является несоответствие образования и квалификации выполняемым обязанностям и должности. Так что предоставьте как можно больше документов о квалификации, включая характеристику с работы, в которой перечислялись бы ваши навыки и умения. На основании сведений о должностных обязанностях составляется впечатление о вашей роли в фирме.

Прокомментируйте записи в трудовой книжке, особенно то, что касается пропусков в стаже.

Момент 2 - документы на квартиру

Вы нашли квартиру, в которой вы планируете жить, и которая должна стать залогом банка. Согласно списку документов, который вы получили в банке, вам нужно будет предоставить две группы документов: информацию о самой квартире и информацию о продавцах квартиры.

Информация о квартире.

1. Паспорт ПИБ, составленный в текущем году.
2. Отчет независимого оценщика - аккредитованной банком оценочной компании. Здесь содержатся сведения о рыночной стоимости квартиры. При этом не учитывается стоимость встроенной мебели, сантехники, а также особого дорогостоящего ремонта.
3. Возможна дополнительная справка о дате капитального ремонта, степени износа и т.п.
4. Правоустанавливающие документы по квартире - на основании которых продавец владеет данной квартирой: договор приватизации, купли-продажи, свидетельство на наследство и т.п. Обязательно прилагается справка из Росрегистрации (учреждение, где регистрируются все сделки), подтверждающая, что продавец владеет данным помещением и у помещения нет обременений.
5. Заключение предстраховой экспертизы. Эта экспертиза проводится для определения юридической чистоты квартиры. Устанавливается, можно ли страховать такую квартиру: проверяются предыдущие сделки, кто здесь зарегистрирован, возможны ли претензия третьих лиц и т.п.

Информация о продавцах квартиры.

1. Паспорта и свидетельства о рождении собственников квартиры.
2. Форма 9 (вы писка из домовой книги) и Форма 7 (характеристика помещения)
3. Разрешение органов опеки и попечительства - если право собственности имеют несовершеннолетние.
4. Согласие супруга на продажу квартиры - если продавец состоит в браке.

Исходя из особенностей конкретного объекта недвижимости, возможно требование о предоставлении дополнительных документов.

Момент 3 - Виды договоров

Рассмотрим основные договоры, применяемые при оформлении ипотечной сделки.

Договор комплексного ипотечного страхования. Он объединяет в себе три вида договора страхования: риск утраты жизни и трудоспособности, риск утраты права собственности, риск повреждения предмета залога. Что будем страховать, зависит от конкретного банка. Для одних банков важно страхование по всем перечисленным пунктам, для других - какие-то могут быть необязательными.

- Страхуется случай потери заемщиком титула собственника. То есть, если вдруг бывшие владельцы квартиры вернули себе право на квартиру, а заемщик (в случае со страховой компанией - страхователь) такое право потерял, и, как следствие, банк потерял предмет залога, то страховая компания должна будет выплатить страховку.

- Страхуется ущерб, причиненный заложенному имуществу, как самим заемщиком, так и третьими лицами. Например, соседи залили квартиру заемщика, либо она пострадала по какой-то иной причине.

- Страхуется гражданская ответственность заемщика. Например, заемщик залил квартиру соседей.

- Страхуется риск утраты заложенного имущества. Например, квартира сгорела, разрушена землетрясением, разрушена вследствие наводнения, взрыва. Банку важно, чтобы сумма страховых выплат по перечисленным выше пунктам, в самом худшем случае, была бы больше, чем размер кредита. При этом необязательно страховать стоимость всей квартиры.

- Страхуется жизнь, здоровье, трудоспособность заемщика. Стал заемщик нетрудоспособным - пусть страховщик готовит деньги.

Оплата страхования составляет от 0,8% до 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%. К этому договору прикладывается график платежей, в котором указывается сумма ежегодного страхового платежа и срок его внесения. В договоре участвуют три стороны: страхователь (заемщик), Страховщик (страховая компания) и Выгодоприобретатель (банк). Обратите внимание, как распределены стороны! Выгодоприобретателем по квартире выступает банк, то есть за полисы платите вы, но деньги получает банк. Из суммы компенсации тот вычитает сумму задолженности и проценты, остальное же отдает клиенту. Если будет что отдавать.

Кредитный договор. Здесь оговариваются все условия предоставления и погашения кредита. К кредитному договору прилагается график платежей по кредиту (информационный расчет). Здесь же указывается, пересчитываются ли проценты по кредиту в зависимости от даты внесения платежа. Стороны по договору: Заемщик и Кредитор (банк).

Договор купли-продажи квартиры. Это двусторонний договор между продавцом и покупателем. Здесь указывается порядок расчетов, порядок передачи квартиры, снятия с регистрационного учета продавца и др. Дополнительно указывается, что квартира приобретается с помощью кредитных средств. Договор купли-продажи не требует обязательного нотариального удостоверения.

Закладная. Это именная ценная бумага, которая составляется заемщиком и отражает основные условия кредитного договора и договора ипотеки (идет вместе с договором купли-продажи). Содержит информацию о предмете залога и порядке погашения кредита. Закладная составляется сотрудником банка или нотариусом, а заемщик ставит свою подпись.

Договор поручительства. Нужен в том случае, если в сделке участвует поручитель заемщика. Стороны по договору: Поручитель и Банк.

Момент 4 - Порядок оформления

Теперь, наконец, настало время рассмотреть порядок оформления ипотечной сделки.

1. Сначала между заемщиком и страховой компанией и банком заключается договор страхования. В банк предоставляются все экземпляры договора и копия квитанции об оплате по договору страхования. После этого один экземпляр отдается заемщику.
2. Заемщик оплачивает комиссию за выдачу кредита (может называться "за открытие ссудного счета", "за проведение платежей"). В банке происходит подписание кредитного договора. Заемщик подписывает предварительный график платежей. После выдачи кредита заемщик подписывает окончательный график платежей по кредиту. Договор поручительства оформляется до подписания кредитного договора.
3. Оформление документов по расчетам. При безналичных расчетах - это документы на открытие лицевого счета продавца и распоряжения по переводу на него средств. При проведении расчетов через ячейки - это подписание договоров аренды ячеек и условий доступа к ним. При аккредитивных расчетах - оформление аккредитива.
4. Передача первоначального взноса за приобретаемую квартиру. Обычно это делается через ячейку. Оформление расписок на получение первоначального взноса.
5. Заключение договора купли-продажи квартиры. Либо двухстороннего, с указанием на возникновение ипотеки, либо трехстороннего договора купли-продажи и ипотеки. Заключение договора может происходить в банке или нотариальной конторе. Составляется Закладная, если это предусмотрено программой банка.
6. Регистрация сделки в учреждении юстиции. После Сделки все документы, касающиеся Сделки передаются в Регистрационную Палату РФ. Там они рассматриваются государственными чинами на предмет регистрации. В зависимости от того, какую квартиру Вы приобретаете (первичное жилье или вторичное) порядок предоставления документов изменяется. Результат: Получение документов о Регистрации, о Ваших правах собственности (Сертификат на право собственности). Регистрация оплачивается, ее стоимость зависит от срочности. Можно выдать доверенность на эту операцию риелтору или иному доверенному лицу, которое будет стоять в очереди и грамотно заполнит заявление на подачу документов. Проверьте, чтобы в регистрационных записях было все правильно, или сразу же сдайте документы на исправление технической ошибки.
7. Расчеты с продавцом квартиры. Расчеты подтверждаются расписками продавца в получении денежных средств (наличный расчет) или выписками с соответствующих счетов (безналичный расчет).
8. Составление акта приема-передачи квартиры, при необходимости - снятие продавцов с регистрационного учета. Документы, подтверждающие выполнение условий договора, должны быть представлены в банк.

Долг погашен? Банк направит в орган, занимающийся государственной регистрацией прав на недвижимость, уведомление о том, что вы выполнили свои обязательства. Кстати, не забудьте проконтролировать, чтобы вам закрыли кредитную карту, особенно если кредит был погашен досрочно. Иначе придется ходить в должниках, несмотря на то, что долг был выплачен до последней копейки.

Надеемся, эти сведения помогут вам все оформить правильно, в срок, в нужной комплектации и т.п. И поставив все подписи, вы станете полноправным и счастливым хозяином квартиры, дома, коттеджа или всего сразу.

Keywords: