Ипотека для чайников

Под ипотекой в стране России принято понимать особый вид долгосрочного кредита, выдаваемого физическому лицу, заемщику, для приобретения жилой недвижимости под залог покупаемой или имеющейся в собственности недвижимости.

Срок кредитова ния может достигать нескольких десятков лет.

Ипотека привлекательна в первую очередь тем, что заемщик, имея в распоряжении всего 10-20 % от стоимости жилья, так называемый первона чальный взнос, становится собственником квартиры сразу после обязательной государственной регистра ции договора купли-продажи. В некоторых случа ях первоначальный взнос вообще может быть равен нулю! Недостающие средства - собственно, это и есть ипотечный кредит - продавцу доплачивает банк или другая кредитная организация.

Одновременно с договором купли-продажи регистрируется договор о залоге недвижимого имущества, являющегося для банка-заимодателя обеспечением возврата заемных средств. Распоряжаться заложенным иму ществом можно только с согласия кредитующей ор ганизации, либо после полного погашения задол женности - возврата кредита и уплаты процентов за использование заемных средств. При этом заем щик и члены его семьи могут зарегистрироваться (прописаться) в купленной квартире, так как заемщик получает права владения и пользования жилым имуществом.

Возврат кредита и уплата процентов произ водятся ежемесячными и, как правило, равными платежами, размер и порядок которых определя ется при заключении кредитного договора. Раз мер ежемесячного платежа сопоставим с арендны ми платежами за аналогичное жилье. Проживая в квартире, заемщик оплачивает собственное жи лье. Это одно из главных преимуществ ипотеки.

Как известно - бытие определяет сознание. Жизненная ситуация, в которой находится заем щик - определяет конк ретную ипотечную программу. Например: кредитный продукт с очень привлекательной процентной ставкой может ока заться недоступным в силу различного рода обсто ятельств: возраста заемщика, гражданс тва, наличия регистрации, доходов с места работы (работ) и многого другого. Главным, безусловно, является уровень до хода и способ его подтверждения. Причем, стабиль ность дохода заемщика не менее важна его (дохода) величины.

Выбор ипотечной программы и, соответственно кредитной организации, определяет количество денег и времени, которые израсходует заемщик для получения кредита. Помимо декларируемой банком процент ной ставки по кредиту необходимо уточнять, какие дополнительные расходы придется нести при подаче документов на рассмотрение, при проведении сделки, за выдачу кредита, за досрочное погашение, сколько стоят услуги оценочной и стра ховой компании, ипотечного брокера. Все это входит в понятие "эффективная процентная ставка"

В связи с ростом количества кредитующих ор ганизаций, а, следовательно, и предлагаемых ими программ кредитования на рынке ипотечного кредитования появился новый участник - ипотечный брокер. Ипотечный брокер - не банк, а независимая компания или отдел ипотечно го кредитования в агентстве недвижимос ти. Заемщик может самостоятельно разбираться в особенностях многочисленных программ ипотеч ного кредитования, а может обратиться за про фессиональной помощью к ипотечному брокеру.

Кредитующей организации для принятия ре шения о возможности кредитования необходимо получить сведения о потенциальном заемщике (анкета с под тверждающими документами). Информация о заем щике и членах его семьи должна быть максималь но полной, так как сведения, изложенные в ней, повлияют и на решение о выдаче кредита и на его параметры.

Супруг за емщика всегда становится созаемщиком - лицом, несущим солидарную ответственность за возврат и обслуживание кредита, если другое не предус мотрено брачным договором. Программы неко торых банков допускают привлечение в качестве созаемщиков третьих лиц, либо использование их имущества в качестве обеспечения по кредиту.

Общая информация о заемщике, предоставляемая в банк, содержит сведения о: семейном положении, гражданстве, месте проживания, регистрации, об разовании, трудовой деятельности и т.д. Естествен но, что факты биографии заемщика могут влиять на процесс принятия решения о предоставлении кредита. Пример положительного влияния - вы сшее образование, отрицательного - судимость.

Оценку финансового состояния заемщика позволяет сделать: справка по форме 2-НДФЛ, справ ка произвольной формы, устное подтверждение работодателя, анализ бизнеса (если заемщик - бизнесмен). Важным является и тот срок, в течение которого заемщик имеет заявленный уровень дохода. Могут быть учтены дополнительные доходы, например, сдача недвижимости в аренду, до ходы от работы по совместительству и иные доходы, имеющие косвенные подтверждения. У заемщика обязательно должно быть постоянное место работы.

Для принятия положительного решения кре дитной организацией полезно дать информацию об имеющихся активах. Это квартира, дом, земля, авто мобиль, яхта, вклады в банках, ценные бума ги и другие материальные ресурсы, находящиеся в распоряжении заемщика, прямо или косвенно подтверждающие его кредитоспособность и нали чие собственных средств, частично или полностью используемых в качестве первоначального взноса.

В последние годы широко распространенными стали покупки мебели, бытовой техники, автомобилей с использованием потребительских кредитов, кредитных карт. Таким образом, у многих россиян появилась кредитная история: информация о том, какие кредиты брал заемщик, насколько ответс твенно он выполнял взятые кредитные обязательс тва.

Положительная кредитная история значитель но увеличивает шансы на получение требуемого кредита на оптимальных условиях. Относительно недавно в России принят закон, регламентирую щий деятельность кредитных бюро - специализи рованных организаций по формированию, систе матизации и хранению и использованию кредит ных историй. Но информационная база кредитно го бюро пока далеко не полная. Заемщикам полезно самостоятельно побеспокоиться о документальном подтверждении своей кредитной истории.

В случае получения положительного решения о выдаче кредита, срок действия которого (решения, а не ипотеки!), как правило, ограничен 3-4 месяцами, заемщику не обходимо самостоятельно или с помощью риэлто ров подобрать объект недвижимости. На этапе подготовки к проведению ипотечной сделки кредитующие организации проводят ком плекс мероприятий направленных на обеспече ние безопасности самой сделки и снижению рис ков возможного невозврата выданных заемщику денежных средств.

Обязательным требованием здесь является стра хование рисков утраты права собственности на предмет залога и его физического разрушения, а также жизни и потери трудоспособности заемщи ка. Страхование производится ежегодно. Банки и страховые компании проводят провер ку "чистоты" и технического состояния предмета залога, покупаемого объекта недвижимости.

Ипотечные сделки проводятся на территории банков. В процессе подготовки заемщику необхо димо провести оценку закладываемого имущества и застраховать сделку. Оценочные и страховые компании являются аккредитованными партне рами, что удобно с точки зрения организации и безопасности сделки.

Далеко не всякая недвижимость может быть предметом кредита. Банк может сформулировать свои банка - например, не выдавать кредиты на покупку комнаты. Страховые компании не страхуют вет хое, аварийное, стоящее в планах на снос, реконструкцию, капитальный ремонт жилье. Есть компа нии, которые отказываются работать с квартира ми, в которых установлены газовые колонки.

При выборе кредита надо учитывать, что кредитующие орга низации предоставляют возможность досрочного погашения задолженности. Ввиду того, что это не выгодно банку, досрочно погашать кредит можно с не которыми ограничениями. В большинстве случаев существует мораторий, на 3-12 месяцев (в банке "Кит-Финанс" - 5 лет!), запрещаю щий досрочное погашение, либо штрафы за досрочное погашение. В некоторых случаях ограни чивают минимальную сумму досрочного взноса.

С развитием рынка ипотечного кредитования появилась возможность получить более дешевый, а значит, более выгодный кредит для погашения взятого ранее, на менее выгодных условиях кредита - перекредитование.

Кроме того, заемщик ипотечного кредита имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на строительство либо покупку квартиры (дома) на территории РФ. При этом налоговый вычет включает сумму, потраченную на покупку (строительство), и сумму процентов по ипотечному кредиту.

Keywords: