Безнадега для большинства

На рынке ипотечного кредитования начинается передел в пользу крупных игроков. Результатом может сделаться ужесточение условий кредитования для конечного потребителя.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в канун Нового года ужесточило требования к качеству выкупаемых закладных.

Толчком к этому стал увеличение просроченной задолженности со стороны заемщиков. В первом полугодии прошлого года, соответственно отчетности АИЖК, доля просроченных кредитов увеличилась больше чем втрое - с 0,75% (261 млн. рублей) до 2,5% (1,3 млрд. рублей). Анализ данных за весь отрезок времени рефинансирования закладных выявил группу риска. В нее вошли кредиты с сочетанием двух показателей: охват займа свыше 1,5 млн. рублей и первоначальный взнос меньше 20% от стоимости жилья. Агентство заявило о намерениях ввести субсидиарную ответственность банков в случае дефолта и жестче оценивать свойство закладных.

В конце декабря наблюдательный совет агентства утвердил новые условия кредитования. Для кредитов, превышающих 1,5 млн. рублей, минимальный габарит первоначального взноса увеличен с 10 до 20%. Возраст заемщика на миг погашения кредита не может превышать 65 лет (ранее - 75 лет). Количество созаемщиков (если они не родственники заемщика) не может быть больше двух (ранее - четырех).

Санкт-Петербургское ипотечное агентство, являющееся партнером АИЖК, работает по более либеральным стандартам, но и оно ввело новые ограничения. Например, максимальная сумма кредита снижена с 16,2 до 7 млн. рублей.

Готовься стать "отказником"

Новые условия, по мнению экспертов, на первых порах вызовут отток клиентов из банков, работающих по федеральным стандартам. Цены на недвижимость осенью сызнова начали расти, а весной специалисты прогнозируют их свежеиспеченный виток. На фоне этого роста уменьшение максимальной суммы кредита и повышение первоначального взноса заставит по крайней мере доля потенциальных заемщиков отступиться от покупки квартиры в кредит - на момент или навсегда.

"В ближайшее пора мы будем присматривать понижение темпов роста ипотеки: заемщиков, которым банк может с легкостью одобрить кредит, станет меньше", - уверен генеральный шеф Первого ипотечного агентства Максим Ельцов. По мнению директора управления по кредитованию банка "Александровский" Елены Кулык, отказов банков в выдаче кредитов станет больше: "Раньше отказывали, к примеру, 5% потенциальных заемщиков, в настоящий момент "отказников" станет 10−15%".

"По нашим оценкам, в эти дни наиболее востребованы кредиты с первоначальным взносом до 15%, их выдается как самое меньшее половина, - рассказывает генеральный управляющий кредитного брокера "Фосборн хоум" Василий Белов. - Увеличивая соотношение "кредит - залог", АИЖК снижает целевую аудиторию самое малое вдвое". Ограничение по максимальной сумме займа затронет все города-миллионники : к примеру, в Петербурге и Новосибирске средняя сумма ипотечного кредита - 2,2 млн. рублей, в Екатеринбурге - 2,3 млн. рублей.

Что касается сокращения числа заемщиков, то такая тенденция, как отмечает Василий Белов, наметилась уже в ушедшем году - ипотечных кредитов выдается все меньше, но при этом увеличиваются суммы займа. "По нашим данным, банк наверное одобрит предоставление кредита, если ежемесячный барыш заемщика составляет от 80 тысяч рублей, тогда как обращаются за ипотечным кредитом люди с доходом в среднем в 40−50 тысяч, - говорит Белов. - Если учесть, что средняя получка в Петербурге составляет 14 тысяч рублей, цены на недвижимость продолжают ежемесячно вырастать на 2−5% (по данным на финал 2007 года), а банки увеличивают ставки по ипотечным программам, то не возбраняется несложно представить, сколь самое малое горожан способны обрести ипотечный кредит".

От количества к качеству

Роль АИЖК в развитии российской ипотеки не стоит преувеличивать: по данным самого агентства, им рефинансируется только любой шестой выданный в стране ипотечный кредит. В крупных городах, где представлены десятки банков с собственными ипотечными программами, доля АИЖК ещё ниже (в Петербурге по стандартам агентства выдается только рядом 10% займов). Но сигнал, поданный государственным ипотечным агентством, не может быть не услышан другими участниками рынка.

"Брожение" в ипотечном сегменте началось еще в августе прошлого года, затем того как до России докатились отголоски американского ипотечного кризиса. Снижение ликвидности банковского сектора США и Европы вынудило западные банки приостановить финансирование российских коллег. Это привело к сужению кредитного рынка России и больнее всего ударило по двум видам активных операций - кредитованию крупных проектов корпоративных клиентов и ипотеке.

В банках начался разнобой: одни снижали ставки (довольно демонстративно), другие - повышали. По данным заместителя председателя правления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, в течение осени 2007 года в среднем ставки по валютным кредитам выросли на 0,5−1 процентный пункт, по рублевым - на 1−1,5. Жигунов прогнозирует, что в ближайшие месяцы ставки могут подрасти в среднем еще на 0,5−1 процентный пункт.

Но только ростом ставок занятие не ограничилось. Ряд банков осенью ужесточили требования к заемщикам, а некоторые и совсем приостановили выдачу ипотечных кредитов. Весьма распространенной стала практика, когда банки одобряют кредитные заявки, но денег заемщики не могут заполучить месяцами. По мнению Максима Ельцова, причиной является банальная нехватка средств.

По данным "Фосборн Хоум", в первом полугодии 2007 года ипотечный рынок России вырос вдвое по сравнению с тем же периодом 2006−го, а потом темпы роста стали быстро падать. Но некоторые банкиры видят в этом не только минусы, но и плюсы.

"В данный момент на рынке идет схватка не за количество, а за качество. Этому вопросу уделяют в особенности непочатый край внимания после этого американского кризиса, - выделяет управляющий петербургского филиала банка "Абсолют" Виталий Демидов. - Акценты смещаются от количества выданных кредитов к качеству портфеля закладных".

По словам Максима Ельцова, ужесточение требований позволяет вытеснить с рынка черных брокеров, которые, например, работали с поддельными документами. Сегодня заведено немного уголовных дел, в том числе на сотрудников одного крупного банка, которые не гнушались действовать с липовыми документами. Борясь за повышение качества кредитного портфеля, банки будут требовать от брокеров качественных заемщиков и перекладывать на брокеров количество работы по андеррайтингу.

Передел в пользу крупных

"Чтобы рефинансировать ипотечные займы на Западе, нужно сформировать пул кредитов на сумму не менее 100 млн долларов, - говорит Василий Белов. - Такую же сумму нужно набрать и банкам, решившим давать ипотечные ценные бумаги".

Таким образом, в условиях сжатия ипотечного рынка велика вероятность, что мелкие и средние банки, особенно региональные, приостановят либо сократят выдачу займов, отдав свойский ломоть рынка более крупным игрокам, у которых нет проблем с фондированием.

Об этом свидетельствует, в частности, влечение государственного банка "ВТБ-24" завоевать в нынешние близкие к кризисным времена максимально возможную долю на ипотечном рынке страны. ВТБ-24 наряду с АИЖК выкупает кредиты, выданные по федеральным стандартам, а кроме того выражает подготовленность предоставлять финансирование по кредитам, одобренным другими банками, но по тем или иным причинам не выданным.

По мнению Елены Кулык, если крупные банки начнут демпинговать, вытеснение с рынка ипотеки мелких и средних банков без малого неизбежно. Но оно не во что бы то ни стало должно быть связано с демпингом крупных игроков. "Если выдавать чуть-чуть кредитов, не развивать направление, разрешено покинуть с рынка за пределами зависимости от параметров кредитования, - говорит Кулык. - С рынка в любом случае уйдут банки, которые не умеют трудиться по современным технологиям".

Василий Белов считает, что предпосылки для концентрации ипотечного рынка в руках госбанков и западных финансовых структур уже наметились. "Клиенты мелких и средних банков, приостановивших или свернувших ипотечные программы, перетекают в более крупные", - говорит он.

Если эта тенденция сохранится, то, взяв верх в свои руки, крупные игроки смогут диктовать конкурентам условия кредитования. Это угрожает ростом ставок, ужесточением требований к заемщикам и отказом от ипотечных программ с нулевым первоначальным взносом.

Новое качество потребительского бума

Замедление темпов развития ипотеки не может не сказаться на реализации национального проекта "Доступное жилье". По мнению председателя экспертного совета комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья Ивана Грачева, в условиях перманентного роста цен на жилье "ипотекой могут употребить 12% россиян плюс-минус 3%". Еще несколько лет вспять таковых было 17% плюс-минус 5%, и, если жилье не перестанет дорожать, сквозь семь-восемь лет, полагает Грачев, ипотеку хватать будет некому.

Наблюдаемый в России потребительский бум начинает получать новое качество. По мнению ряда аналитиков, народонаселение инициация расходовать деньги, копившиеся на приобретение жилья. Ожидаемая инфляция и подъем цен на недвижимость заставляют людей переключиться на покупку не квартиры, а более дешевых вещей - автомобилей, бытовой техники и т.п.

По данным федеральных чиновников, ипотека остается недоступной для большей части молодежи, хотя программы по поддержке молодых семей объявлены повсеместно. В бюджете остаются невостребованные финансы - почти 2 млрд. рублей из 2007 года перешли в 2008−й. Правительство уже увеличило возраст молодых людей, включенных в программу, с 30 до 35 лет, но и это "взросление" молодежи проблему не решает.

Кроме того, будет облегчена бытие для спекулянтов жильем. Минэкономразвития разработало и уже внесло в Госдуму поправки в законы об ипотеке, об ипотечных ценных бумагах и о госрегистрации прав на недвижимое собственность и сделок с ним, которые уточняют строй перехода прав по закладным и вводят институт депозитарного учета. Цель законопроекта - повысить юридическую секьюрити и сократить период на операцию по переуступке прав на закладные. Принятые поправки обеспечат условия формирования и передачи ипотечного покрытия, что, в свою очередь, повысит надежность ипотечных ценных бумаг и позволит развивать рефинансирование закладных. А попутно поможет инвесторам - сократит час сделки и расходы на ее оформление.

Государство родное возьмет

По расчетам "Фосборн хоум", в 2008 году прирост ипотечных кредитов замедлится, рынок вырастет только на 50%. Игорь Жигунов ещё полагает, что объем рынка вырастет меньше, чем в предыдущие годы, - на 50−70%.

По мнению Максима Ельцова, правила игры на российском ипотечном рынке уже в ближайшее миг будут диктовать иностранные участники, которые выкупают пулы закладных. Игорь Жигунов, в свою очередь, обещает: все большую долю будут занимать "крупные системные участники, которые более действенно решат вопросительный мотив с привлекаемыми ресурсами". Также, по его мнению, целиком разрешается ожидать новых предложений от участников рынка. Но, скорее всего, это произойдет во втором квартале, до тех пор глобальных изменений не предвидится.

Вместе с тем сбрасывать со счетов такого игрока, как государство, покуда рано. По словам генерального директора Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислава Назарова, рынок ипотеки нестабилен, вследствие этого могут быть разные варианты участия в нем государства. Например, изначально предполагалось, что АИЖК, запустив в стране ипотеку, потихоньку сведет на нет свою занятие и уйдет с рынка предположительно в 2009 году. Однако из-за кризиса ликвидности руководство может решиться, напротив, на поддержку государственных ипотечных схем и закачать в агентство дополнительные деньги. Такое решение, если доверять источникам в АИЖК, уже подготовлено, но в то время как не принято. И вряд ли будет принято до президентских выборов.

Но в любом случае образ государства на ипотечном рынке будет усиливаться - либо посредством АИЖК, либо через подконтрольные банки (Сбербанк, ВТБ и др.), способные подмять под себя львиную долю ипотечного сегмента, либо через и то и другое. Последствия этого могут очутиться печальны: возможное доминирование государства в чисто рыночном сегменте, коим является жилищное кредитование, не сулит ничего хорошего ни игрокам на этом рынке, ни заемщикам.

Keywords: