Ипотечное кредитование стало реальностью для многих россиян

О главных событиях ипотеки в 2007 году и о перспективах в 2008-м.

В России за 2007 год было выдано ипотечных кредитов, по предварительным подсчетам, на 537 млрд. рублей, что в 1,6 раза больше, чем за 2006 год, подводит итоги года генеральный управляющий кредитного брокера "Фосборн Хоум" Василий Белов.

Резкими темпами, без малого в два раза, выросло цифра сделок с жилой недвижимостью, совершенных с помощью ипотеки. Этот показатель довольно весомый, если учесть, что ипотечные сделки в общем объеме приобретенной в 2007 году жилой недвижимости составили возле 15% (на вторичном рынке) и 10% (на первичном рынке), добавляет Белов.

Дмитрий Балковский, генеральный шеф ипотечной брокерской компании "Независимое бюро ипотечного кредитования", также говоря о росте количества сделок больше чем в два раза и оценивая долю ипотечных сделок в жилой недвижимости как 15%, констатирует, что тем самым "ипотека совсем перестала быть экзотикой и стала неотъемлемой частью рынка недвижимости".

Алла Цытович, управляющий босс блока "Розничный бизнес" Банка Москвы, дает в своем комментарии "Собственнику" более высокую долю участия ипотечных покупателей на рынке недвижимости, но ее планка более высока: "На самом деле ипотека по-прежнему не играет немалый роли на рынке недвижимости: в первой половине 2007 года ипотечные покупатели составляли всего 30% от общего количества покупателей жилья".

"Более точный результат станет известен по истечении 4 квартала 2007 года. Первые два квартала рынок демонстрировал не крайне большой показатель роста - 20%, третий - примерно 40%, и все банкиры дружно говорят, что декабрь был не таким урожайный, каким как правило он бывает", - добавляет она. В Москве и Подмосковье, по данным разных аналитических источников, на глаз 30% кредитов выдается на первичном рынке, 70% - на вторичном, между Москвой и Подмосковьем кредиты распределены грубо поровну. "Из-за высоких цен на жилье все больше клиентов покупают свою первую квартиру не в Москве, а в ближнем Подмосковье", - констатирует одну из тенденций рынка Алла Цытович.

Виктория Щербакова, глава отдела брокериджа ипотечно-риелторской компании "Кредит Макс", оценивает долю ипотечных сделок на рынке Москвы до 18% от общего числа сделок на вторичном рынке жилья.

В целом, оценки экспертов с хорошей точностью сходятся на двукратном росте числа ипотечных сделок и в открытую говорят о все возрастающей значимости ипотеки на рынке недвижимости. Что же выступает главным "двигателем" ее развития?

Доходно-расходный баланс

Чтобы чем-то воспользоваться, об этом надобно элементарно узнать: по результатам исследований, информированность россиян о сути ипотечного кредитования достигла 80-85% по России - это немаловажно выше, чем в 2006 году, говорит Виктория Щербакова.

"Все большее число предприятий переходит на выплату своим сотрудникам "белой" зарплаты или хотя бы готово засвидетельствовать "серый" барыш своих работников официальной справкой - считает Василий Белов, - это делает ипотеку для многих желающих обзавестись жильем более доступной".

Дмитрий Балковский отмечает явление на рынке кредитов в швейцарских франках по ставкам ниже рыночных - от 7% годовых, называя тот самый продукт одним из главных событий года. Сегодня большинство потенциальных заемщиков, желающих приобрести квартиру в кредит, произвести этого не могут, так как весьма высоки цены на жилье и низок порядок доходов. "Кредиты в экзотической валюте помогают сократить этот разрыв и делают ипотеку доступней", - добавляет он.

Высокие цены на жилье кто-то из экспертов считает главным двигателем ипотеки, а кто-то - ее тормозом. "Ипотечное кредитование тормозят высокие цены на жилье, а ещё неготовность населения забирать на себя долгосрочные обязательства в условиях неопределенности экономической ситуации", - считает Алла Цытович, говоря о том, что по-прежнему основным источником средств для приобретения недвижимости остаются накопления россиян или альтернативные каналы заимствований.

С ней вступает в заочный спор Виктория Щербакова, которая прогнозирует важный увеличение ипотечных сделок, считая, что стабильная внутриполитическая ситуация в России этому только способствует. "Давно ушла в прошлое ситуация, когда гражданин годами дожидался своей очереди для получения хоть какой-нибудь жилплощади. Сейчас есть реальная вероятность находить решение квартирный вопрос, и счастливый момент зависит только от трудоспособности и мотивации заемщика", - считает Щербакова.

С точки зрения нашей редакции, воздействие на настолько бойкий подъем ипотеки, безусловно, оказал любой из факторов, но хотелось бы ещё прибавить немного не упомянутых экспертами: стабильность рынка способствовала ипотечным сделкам, которые проходят несколько дольше неипотечных. Кроме того, поднятие на 30% цен на аренду в столице многих арендаторов заставило уйти в себя о покупке своего жилья по ипотеке.

События года - трактовка однозначна

Как ни странно, но все опрошенные нами эксперты сходятся по поводу события года - это важный финансовый кризис. По мнению Василия Белова, "вслед за серьезными финансовыми проблемами, возникшими на западном рынке, трудности начались и в России. В конце лета в нашей банковской системе начался кризис ликвидности". Если весной и в начале лета 2007 года русский ипотечный рынок был на взлете (ставки падали, появлялись новые игроки, банки продвигались в регионы, удлинялись сроки кредитования), то начиная с конца августа 2007 года банки стали повышать ставки, увеличивать сроки рассмотрения кредитных заявок, сокращать высокорискованные кредитные программы (без первоначального взноса и с неофициальным подтверждением дохода) и более скрупулезно ревизовать потенциальных заемщиков, добавляет Василий.

"Главным событием года, которое испортило картину на российском рынке ипотеки, стал мировой кризис ликвидности, причем его вообще разрешается прозвать главным финансовым событием уходящего года", - считает Алла Цытович. В терминологии банкиров снова возникло словечко "август", которое почему-то в нашей стране ассоциируется с таким количеством негатива, в том числе финансового. "Кризис поделил рынок ипотеки 2007 года на две части: до августа и после. Причем в первой половине 2007 года рынок ипотечного кредитования бойко развивался, многие банки активизировали работу с ипотекой, что повлекло небольшое понижение процентных ставок по кредитам. А во второй половине обстановка грубо изменилась. Одни банки свернули на миг ипотечные программы, другие исподволь начали повышать ставки по кредитам, где-то нетрудно отказывают в кредите, где-то ужесточают требования к заемщикам, изобретая формальные поводы сузить коридор принятия решения по ипотеке", - рассказывает Алла Цытович. "Но самое главное новое - это ожидаемое или уже произошедшее повышение ставок по ипотеке, связанное с кризисом ликвидности на внутреннем и внешнем рынках", - добавляет она.

Из позитивных событий года эксперты отметили появление кредитования в экзотических валютах под низкие проценты, появление возможности за счет повышения комиссии снижать ставку и напротив (программа "Назначь свою ставку" банка "ДельтаКредит"), внедрение скоринга в ипотеке, что ускоряет ход принятия решения. В этом году была создана профессиональная ассоциация кредитных брокеров и прошел основополагающий Всероссийский конгресс ипотечных брокеров, добавим мы от себя. Рынок живо развивается, и о прогнозах читайте во второй части статьи, которая будет опубликована в ближайшем будущем.

Keywords: