Только начало...

Получив от банка одобрение на ипотечный кредит, неопытный заемщик вздыхает с облегчением, предполагая, что основные сложности позади. К сожалению, зачастую в тот самый миг основные сложности только начинаются.

Теперь предстоит нарыть квартиру, которую не возбраняется будет приобрести на кредитные средства. И порой розыск подходящего объекта, соответствующей и желаемой цене и требованиям банка, превращается в непростую задачу. Тем более, в свете кризиса ликвидности банки стали ещё больше придирчивы к обеспечению кредита.

При всем богатстве выбора...

По подсчетам сотрудников "Миэль-брокеридж" только каждая четвертая квартирка на московском рынке недвижимости, предполагает вероятность покупки ее сквозь ипотеку. Сложнее всего в поиске жилья приходится тем покупателям, которые рассчитывают на покупку квартиры в низшем ценовом диапазоне. Во-первых, из доступного ассортимента разом выпадают все дома, предназначенные под снос и реконструкцию, а это значит - по сути дела все пятиэтажки и значительная количество других домов 60-70-х гг. Даже если жилье еще не предназначен для сноса, но находится в аварийном состоянии и состоит на учете по постановке на капитальный ремонт, его не одобрит ни единственный банк.

В целом, большинство кредиторов предъявляют заемщикам достаточно стандартный комплект ограничений. Покупаемая квартира должна находиться в доме высотой от пяти этажей, постройки не прежде 1970 г., с железобетонными перекрытиями. Обязательные требования - существование горячей и холодной воды, отдельного санузла, кухни и отопления.

Иными словами, жилище не должен быть явственно ветхим и старым.

Сложности могут появиться и с малогабаритными квартирами. Так, некоторые банки довольно жестко ставят ограничения по площади покупаемого жилья. Так, "Банк Москвы", например, не кредитует однокомнатные квартиры площадью меньше 32 кв.м, двухкомнатные - меньше 41 кв. м, трехкомнатные - 55 кв. м. с кухней меньше, чем 5.9 м.

Как поясняют брокеры, требования эти связаны с тем, что современный рынок предъявляет новые параметры к качеству жилья, и малогабаритные квартиры становятся неликвидными. "Кредитора интересует квартира аккурат с точки зрения ликвидности, а так как обычный метраж всегда растёт, то квартиры неактуального метража банк, скорее, предпочтёт не кредитовать. Хотя шансы всё кроме того есть", - говорит шеф компании "Легкокредит" Кирилл Суслов.

А вот незаконная перепланировка будет, скорее всего, неустранимым недостатком квартиры в глазах кредитора. Например, если ванная расширена за счет жилой комнаты, при всем удобстве такого варианта для жильцов, банку он вряд ли придется по вкусу. Впрочем, если сделанная перепланировка законом не запрещена, а легко до сих пор не узаконена, кредитор может вручить добро. Но при этом клиент обязуется одолеть путь все необходимые круги бюрократического ада и узаконить все снесенные стенки и другие сделанные изменения.

С квартирами, находящимся в Московской области, вступает в действо еще один фактор. "В отдельных случаях при кредитовании объектов в ближайшем Подмосковье банк, принимая решение, учитывает удаленность от МКАД", - поясняет начальник отдела брокериджа ипотечно-риэлторской компании "КРЕДИТ МАКС" Виктория Щербакова. Поэтому, в каждом случае при кредитовании объектов находящихся от 30 до 50 км от кольцевой, необходимо дополнительно запрашивать разъяснения.

Но если в отношении квартир, требования банков более, или менее совпадают, то в отношении загородной недвижимости все куда разнообразнее. Разумеется, любого кредитора устроит в качестве залога всецело готовый здание со всеми коммуникациями в заселенном коттеджном поселке. А вот что его не устроит - это уже вопросительный мотив индивидуальной политики каждого банка. По словам начальника управления прямых продаж компании "Кредитмарт" Сергея Подгорнова, некоторые банки требуют, чтобы обиталище непременно находился в организованном коттеджном поселке, другие же - согласны на каждый поселок.

Для одних принципиально важно, чтобы в доме были все коммуникации, другим достаточно, чтобы коммуникации были подведены к границам земельного участка. Учитывая, что такое ориентация как ипотека загородной недвижимости на нашем рынке в то время как вообще развито слабо, общих критериев вывести без малого невозможно. Как правило, к коттеджам и таунхаусам банки относятся еще более избирательно, чем к квартирам. Большинство "загородных" программ рассчитаны на покупку домов только в определенных поселках, одобренных банков в рамках сотрудничества с конкретным застройщиком. И это основный критерий выбора.

Особое мнение

Предварительное вывод - одобрить данный предмет для кредитования, или нет - банк принимает на основе оценки недвижимости. Как правило, у каждого кредитора есть свойский набор оценочных компаний, одну из которых и предстоит остановить свой выбор заемщику. "В этом случае банк минимизирует риски мошенничества или непрофессионализма со стороны оценщиков, обеспечивает стандартную форму отчета и др.", - поясняет шеф юридического управления Городского ипотечного банка Дмитрий Кобзарь.

Основная отличалка только в том, кто оплачивает услуги оценщика - сам заемщик, или банк. Последний подход практикуют, например, банк "КИТ Финанс", ДельтаКредит, Абсолют-банк. Впрочем, не на скорость, ни на свойство оценки это не влияет.

Другое юридическое лицо, заключение которого влияет на то, будет ли куплена выбранная заемщиком квартира - это страховая компания. После того как банк дает уведомление заемщику о том, что готов кредитовать выбранный объект недвижимости, он ещё направляет данное уведомление и в страховую компанию. Здесь за работу принимается страховой андеррайтер, тот, что и определяет допустимый риск утраты и повреждения объекта залога. Бывает так, что объект, одобренный в банке, получает негативный отзыв у оценщиков страховой компании.

Подобные ситуации, пора от времени, случаются, что совершенно логично. "Для банка главное, чтобы квартиру позволительно было бы отдать в случае дефолта. А страховой компании важнее, чтобы обитель не развалился. Поэтому временами бывает, что квартира находится в шибко интересном банку районе, но дом по своему состоянию совсем не устраивает страховую", - рассказывает Кирилл Суслов. Также страховая компания, как заинтересованное лицо, заурядно более тщательно, чем банк, проверяет историю сделок по квартире.

"Отказ может предстать из-за частого перехода прав собственности. Например, были нарушены права детей в приватизации или собственник умер затем подписания договора ренты при загадочных обстоятельствах или человек, имеющий право пользования квартирой, переместился в военные ряды либо отбывать срок наказания или продажа проходила по доверенности, оформленной неправильно. В этом случае со стороны страховщика может следовать отказ или тарифы по страхованию этого риска будут шибко увеличены", - рассказывает спец отдела брокериджа ипотечного-риэлторской компании "КРЕДИТ МАКС" Марина Галактионова. При наличии газовых колонок в квартире страховая фирма также может отказать страховать без увеличения тарифа, связанного с повышенными рисками по эксплуатации газа.

Но, по словам брокеров, расхождение мнений банка и страховой компании - это, скорее, изъятие из правил. "Отказы по страхованию самой недвижимости случаются сильно редко, оттого что по условиям договора страхуется конструктив (несущие и ненесущие стены, перегородки, перекрытия, окна, двери, инженерные коммуникации) без отделки. Поэтому риски тут минимальны", - поясняет заместитель директора Департамента продаж Инвестиционного банка КИТ Финанс Ирина Щеголихина.

Отчасти утешает то, что, как правило, банк сотрудничает с нескольким страховыми компаниями, у каждой из которых - своя политика и свои критерии. Так, один мой знакомый Геннадий К., собирался взять по ипотеке квартиру в "девятиэтажке" 70-х гг. Она подходила под требования банка по всем критериям, помимо одного: ее площадь была на пару метров меньше, чем минимум, обозначенный кредитором. Впрочем, сам банк, в итоге, квартиру одобрил. А вот из трех страховых компаний-партнеров, "добро" дала только одна.

Правда, за гибкость подхода страховой компании, как правило, приходится расплачиваться повышенным тарифом. В целом, тариф по страхованию титула не очень варьируется и как правило составляет от 0,15% до 0,2% от суммы кредита увеличенная на годовой процент банка. Что касается страхования самого объекта залога, то в этом месте разброс больше: тариф может собирать от 0,2% и выше. "Например, если речь идет о старом здании с деревянными, либо со смешанными перекрытиями, то процент будет жутко высоким. Это может принудить заемщика напрячься о поиске нового объекта недвижимости, потому что страховка является одним из самых дорогих затрат по сделки с ипотекой", - рассуждает эксперт отдела брокериджа Ипотечно-риэлторской компании "КРЕДИТ МАКС" Владимир Травников.

Готовность к компромиссу

Для успокоения заемщиков разрешается сказать, что подход банков к клиентам все-таки индивидуальный. На произвольный пункт из списка ограничений как правило, есть близкое "но". "Дом от пяти этажей как будто бы не вариант, но если он находится в центре города, то его одобрят. Постройка старше 1970 г. типично не проходит, но если это - "сталинка" на Ленинском, то ее тоже, скорее всего, пропустят. Требуются железобетонные перекрытия, но если дом находится в пределах бульварного кольца, и страховая группа согласится его застраховать, то банк также не будет возражать. Если объект стоит в списке на реконструкцию, но - без выселение, то возражений не будет", - рассказывает Кирилл Суслов. А в Московском области в отношении года постройки и этажности требования в целом намного мягче. То есть, квартира в четырехэтажке - целиком ипотечный товар.

В основном, банки неохотно говорят о различных возможностях смягчить требования к предмету залога. А многие настаивают на том, что таких вариантов быть не может, потому как это не позволит кредитору в дальнейшем рефинансировать такие займы. "Банк, приоритетным направлением деятельности которого является ипотека, как правило, не идет на уступки по требованиям к объектам залога. Поскольку в его интересах создание стандартизированного портфеля кредитов для успешного рефинансирования, в том числе секьюритизации, - комментирует Дмитрий Кобзарь. - Если банк ввиду значимости для него конкретного клиента изменяет персонально для него требования, то эдакий кредит останется у него на балансе, и будет приносить ему только процентный барыш со всеми вытекающими рисками".

Впрочем, несмотря на все опасения, персональный подход все-таки практикуется. В Альфа-банке, например, могут разобрать строй "сомнительных" вариантов жилья, но только в том случае, если его износ менее 60%.

В Московском кредитном банке возможности для компромисса обозначены еще более четко. "Мы можем сходить на уступки по требованиям к качеству объекта, когда габарит первоначального взноса за кредит более 40%. Другой эпизод - если у объекта, несмотря на его недостатки, высокая ликвидность. То есть, на жилье данного типа на рынке существуют устойчивый спрос, а, значит, завсегда есть возможность реализовать его в сжатые сроки с небольшим дисконтом. Также разрешено полагать на льготы при высокой вероятности увеличения стоимости объекта залога в ближайшем будущем, например, в случае строительства дома на земельном участке", - рассказывает босс департамента розничного кредитования Московского кредитного банка (МКБ) Павел Ильин. Бывают и спорные ситуации. Например, когда сам дом неликвиден, но зато находится в престижном районе. Как говорят брокеры, в таких ситуациях решающее словечко банк оставляет за страховой компанией.

По словам, представителей Независимого бюро ипотечного кредитования (НБИК), наиболее лояльны в своих требования к объектам залога такие банки как DeltaCredit, Городской Ипотечный Банк, Сбербанк. В частности, Городской Ипотечный Банк, Хоум Кредит и др. позволяют приобретать квартиры в домах с деревянными перекрытиями.

Keywords: