Банки перекраивают ипотечный рынок

Кредитные организации, напуганные ипотечным кризисом в США, стали закрывать высокорисковые ипотечные программы. Эксперты считают, что такая "чистка" улучшит качество ипотечных сделок и даст новый толчок для развития рынка.

В первом полугодии 2007 г. средневзвешенная ставка в России по ипотечным кредитам в рублях составляла 10,8% - в сентябре 2007 г., по данным компании "ФОСБОРН ХОУМ", - уже 11,17%.

По расчетам директора филиала "Нижегородский" компании "ФОСБОРН ХОУМ" Александра Царева, при сумме кредита в 2 млн. рублей сроком на 20 лет повышение ставки на 1% увеличивает сумму выплат для заемщика на 330,7 тысяч рублей. К повышению ставок привел ипотечный кризис в США. Ранее стоимость недвижимости в Соединенных Штатах росла ежегодно на 15-20%.

Поэтому примерно половина заемщиков приобретали жилье для перепродажи. Ипотеку мог получить каждый, и доля ненадежных заемщиков росла. В 2006 г. жилье в США начало дешеветь. Частные инвесторы стали отказываться платить по кредитам, закладная недвижимость отошла к банкам, которые выставили ее на продажу. Количество предложений увеличилось - цены еще больше понизились. Перед многими банками США возникла угроза банкрот ства.

Для западных инвестиционных фондов ипотека стала рискованным направлением. Они повысили стоимость заемных ресурсов и уменьшили финансирование ипотечных сделок, в том числе для российских банков. Ипотечный кризис США аукнулся на российском рынке. Многие эксперты полагают, что весьма своевременно.

Банки пытаются решать финансовые проблемы бесшумно

До американского кризиса примерно 40 банков в Нижегородском регионе работали с ипотекой. Сейчас из-за нехватки заемных ресурсов количество действующих игроков сократилось примерно вдвое. Начальник отдела продаж ООО "Гарантия-Строй" Светлана Оськина замечает, что многие банки не афишируют, что у них нет "длинных денег", но всячески сдерживают процесс кредитования, мотивируя недостаточностью представленных заемщиком документов, либо отказывают без объяснений".

Елена Соловьева, директор по продажам АН "Адрес": "Раньше кредиторы на многое закрывали глаза, а сейчас они просят практически все - справки, документы, тянут время, повышают ставки". Управляющий филиалом "Нижегородский" банка "ГЛОБЭКС" Николай Русов утверждает, что банки, испытывающие дефицит "длинных денег", "сушат кредитные портфели": "Поскольку сейчас занять деньги стало сложнее, банки стараются увеличить долю ликвидных активов, а долю кредитов чуть сократить. Среди кредитов есть и ипотека".

Рост процентных ставок и сложности с документами не остановили рост спроса на ипотеку. Генеральный директор ГП НО "НИКА" Алексей Денисов: "Кто-то притормозил с покупкой квартиры, захотел подождать, пока ситуация стабилизируется. А кто-то, наоборот, быстрее побежал в банк - как бы не стало хуже".

Директор риэлторской компании "Триумф" Наталья Вязанкина констатирует: "Проблемы с заемными средствами остро коснутся небольшой части банков. Остальные смогут быстро найти источник финансирования. Банки не откажутся от такого выгодного направления". "Если не кредитуешь население - сужаешь возможности. А самые надежные кредиты на российском рынке - все-таки ипотечные, - поясняет Николай Русов. - Кредит составляет 70-85% суммы закладываемой недвижимости. К тому же, отдавая в залог самое дорогое имущество - свою квартиру - человек тщательно взвешивает все риски".

Поэтому банки, не имеющие средств для выдачи ипотечных кредитов, стараются скрывать это от потенциальных клиентов. Генеральный директор ООО "ФОСБОРН ХОУМ" Василий Белов: "Банки понимают, что проблема временная. И никто не заявляет о сворачивании ипотечного направления. Вполне возможно, что через месяц ситуация разрешится - у банка появится возможность получать "длинные деньги", и он начнет работать нормально".

Государственные программы сдерживают ипотечные ставки

Эксперты полагают, что с ростом стоимости "длинных денег" средняя ставка по ипотечным кредитам могла бы вырасти больше, но ее сдерживает государственная программа кредитования. Алексей Денисов: "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) в лице ГП НО "НИКА" выступает "маяком" на ипотечном рынке - другие участники, гладя на него, вынуждены корректировать свои процент ные ставки". Сейчас ставки по стандартам государственной ипотечной программы составляют от 10,75% до 14% годовых. В июле 2006 г. этот показатель составлял от 11,5% до 14,5%. Согласно концепции федеральной программы, к 2010 г. минимальная ставка должна снизиться до 8%.

ГП "НИКА", представляющая АИЖК в регионе, расширила перечень продуктов - в текущем году появились программы приобретения земли и строительства дома на ней под залог имеющейся квартиры. За 3,5 года работы "НИКА" выдала более 1700 кредитов на сумму более 1 млрд. рублей. Сумма кредитов за 2007 г., выданных банками по программе АИЖК, составила 400 млн. рублей - примерно 8% всех ипотечных сделок в регионе. К концу года "НИКА" планирует прирост на 200 млн. рублей.

Алексей Денисов: "Банки, с которыми мы работаем, выдают кредиты по правилам и стандартам, утвержденным АИЖК. Кредиты они потом не держат на балансе, а рефинансируют у нас". Сегодня НИКА работает с 15 банками (активно - с 10). Г-н Денисов уверен, что количество банков будет расти: "Внеш ний инвестор диктует банкам: условия меняются, выдавайте кредиты подороже. Банки пробуют - клиент не идет, дорого. А в федеральные программы идет - у нас ставки ниже. Тогда они заключают с нами соглашение на выдачу и рефинансирование ипотечных кредитов. И продолжают работу, но не для западного инвестора, а для государственного".

Банки усилили требования к качеству заемщиков

Банки стали уделять больше внимания качеству ипотечных портфелей. По словам руководителя блока "Ипотечное кредитование" "Альфа-банка" Ильи Зибарева, в условиях жесткой конкуренции многие российские банки развернули гонку за клиентами по ипотеке: "Они снижали требования к заемщику, игнорируя мировые стандарты работы: упрощали проверку платежеспособности клиентов, общепринятой практикой стало устное подтверждение дохода. А по оценкам экспертов, около 60% людей в нашей стране имеют "серую" заработную плату.

Банки стали привлекать в качестве созаемщиков третьих лиц, то есть выдавать займы людям, которым не хватает доходов для получения, а значит и выплаты кредита. Многие банки отказались от системы поручительства, выдавали кредиты без первоначального взноса, клиентам с плохой кредитной историей. Большое распространение получили кредиты "на любые цели" под залог недвижимости". В результате качество кредитов падало, а риски повышались, что привело к увеличению дефолтов. По данным АИЖК, в первом полугодии 2007 г. доля просроченных кредитов в России выросла более чем втрое - с 0,75% (261 млн. рублей) на 1 января 2007 г. до 2,5% (1,3 млрд. рублей) на 1 июля 2007 г.

После ипотечного кризиса в США банки начали "чистку программ". Василий Белов: "Часть игроков отказалась от программ с нулевым первоначальным взносом, прекратила выдавать нецелевые кредиты под залог недвижимости, усложнила процедуру андерирования заемщиков-предпринимателей с неподтвержденным доходом".

Наталья Вязанкина акцентирует внимание на том, что банки повышают требования не только к качеству заемщика, но и к качеству залогового имущества. По мнению экспертов, сокращение кредитования и рост ставок прежде всего коснулись наиболее рискового рынка строящегося жилья - банки неохотно выделяют деньги под "залог в будущем времени". Менеджер отдела продаж новостроек АН "ЧЕКНИ" Елена Савина: "Даже в прошлом году ипотечные кредиты сложно было взять под новостройку, сейчас количество таких кредитов уменьшилось в два раза. А ведь процент ипотечных сделок на рынке первичного жилья, особенно в эконом-классе в 2006 г. был примерно 80%".

Правила игры пересматривают банки, ориентированные на заемщика с невысоким доходом. У крупных игроков, имеющих западного инвестора, таких как "Райффайзенбанк", "BSGV", почти нет отсева - у них изначально были высокие требования, они ориентировались на клиентов с хорошими доходами и "белой зарплатой", привлекая их выгодными условиями.

"Другие банки, нарабатывая базу качественных заемщиков, в первую очередь, работают со "своими людьми" - сотрудниками корпоративных клиентов. Они предлагают им более низкий процент, требуют с них меньше документов", - говорит Наталья Вязанкина. Сейчас банки разрабатывают новые продукты для корпоративных клиентов. Так "ГЛОБЭКС" предлагает предприятиям программу финансирования для улучшения жилищных условий сотрудников. Компания выплачивает 20% ипотечного кредита и удерживает ключевого специалиста - банк предоставляет кредит на льготных условиях и расширяет круг качественных заемщиков.

На ипотечном рынке начался передел

"Ядро банков, которые специализируются на ипотеке и работают на своих деньгах, не упустят случая заняться переделом рынка, развивая ипотечные программы", - уверен Василий Белов. По мнению экспертов, большая часть "отказников", не получивших кредиты в одном банке из-за дефицита в нем средств, пойдут за деньгами в другие.

Алексей Денисов: "Сверхлояльные ипотечные программы в некоторых банках были своеобразным крючком для привлечения клиентов. Из всей массы заемщиков, с которыми банк работал по программе "без первоначального взноса и подтверждения доходов", 70% нижегородцев были качественными клиентами и могли бы пройти в другой банк по более строгим правилам и получить кредит там. Когда банки сворачивают сверхлояльные программы, игроки с изначально жесткими правилами кредитования принимают "отказников" и выдают им кредиты по своим стандартам, расширяя количество ипотечных программ, активизируя рекламу этих продуктов".

Игроки с достаточными ресурсами воспользовались ситуацией для расширения своей доли на рынке. Так Городской ипотечный банк сократил список документов, необходимых для рассмотрения заявления заемщика, а с сентября, по словам руководителя ККО "Городского ипотечного банка" в Нижнем Новгороде Анны Дувакиной, понизил процентные ставки и включил в продуктовую линейку программу "Рефинансирование".

По ее условиям заемщик может рефинансировать ипотечный кредит, взятый ранее в другом банке, понизив при этом процентную ставку, или увеличив сумму (срок) кредита. Чтобы привлечь на рынок квартиры, которые шли в цепочках, "НИКА" стала выдавать деньги в день сделки, разработав с банками схему взаимогарантий.

"Альфа-Банк" отменил комиссию за выдачу кредита по займам на срок от 16 до 25 лет для представителей среднего класса - наименее рисковой категории заемщиков. "Сейчас на рынке ипотеки удачное время для расширения присутст вия. Мы последовательно привлекаем новых клиентов", - комментирует действия банка Илья Зибарев.

Василий Белов полагает, что процесс передела продлится месяца три. Затем временно бездействующие крупные игроки найдут дополнительные источники финансирования и вновь вступят в борьбу за свою долю на перспективном рынке.

Банкиры считают, что американский кризис пойдет им на пользу

Эксперты уверены, что ипотечный кризис за рубежом стал для банков хорошим примером в нужное время. Илья Зибарев считает, что при ежегодном росте ипотечного кредитования в 2-2,5 раза, к 2010 г. ипотечный рынок России составит 90 млрд. долларов - около 5,5% ВВП страны. Если бы ипотечный кризис в США не остановил негативные тенденции, то к 2010 г. около 50% кредитов относились бы к категории рисковых. В стране мог начаться ипотечный кризис, который привел бы к коллапсу всей банковской системы и сильному удару по смежным отраслям экономики.

Наталья Вязанкина: "Ипотечный кризис в США выступил в роли санитара. Банки вовремя отвернулись от сверхлояльности и сверхдоходности кредитов. Логично, что они вернулись к практике, которая была на ипотечном рынке вначале: есть нормативы, требования, которые устанавливают инвесторы, и их нужно выполнять".

Сегодня ипотечный кризис российскому рынку не грозит, утверждают эксперты "ДК". Ипотечное кредитование составляет не 60-70% от ВВП, как в Америке, а 1-1,5%.

По данным ЦБ РФ по Нижегородской области, на 01.07.2007 банки выдали ипотечных кредитов на сумму 3120,1 млн. рублей, что почти в три раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Таким образом, задолженность по ипотечным кредитам за аналогичный период увеличилась более чем в 4 раза и составила 5705,4 млн. рублей - это 10,8% от всей задолженности по кредитам, предоставленным за этот период физическим лицам.

По словам Алексея Денисова, только около 1% ипотечных сделок - инвестиционные. Г-жа Вязанкина отмечает, что эта цифра не растет: инвестиции в недвижимость уже не так выгодны, как во время стремительного роста цен на жилье. По словам Василия Белова, в России высокорисковых кредитов на порядок меньше, чем в США: у нас сопраймовость ипотеки определяется не соотношением стоимости кредита/залога, а тем, как подтверждается доход заемщика.

Илья Зибарев: "В России всего 10% сделок на рынке недвижимости проходит с помощью ипотеки. Из них количество дефолтов может составить 10-15%. Увеличение предложений на рынке недвижимости за счет продаж залога составило бы всего 1-1,5%, не оказав значительного влияния на стоимость жилья. В России доля ипотечного кредитования составляет сейчас всего около 13% розничного портфеля. Такая низкая доля не может оказать серьезного влияния на работу всего сектора".

Участники рынка прогнозируют ипотечный бум

Сегодня, чтобы получить самый маленький ипотечный кредит в 0,5 млн. рублей на 15 лет, клиент должен получать доход минимум 10 тысяч рублей в месяц на человека. Доля даже таких заемщиков пока невелика, но она увеличивается. "Рост доходов в любом случае будет диктовать желание улучшить свои жилищные условия и приобрести собственное жилье. Поэтому рынок имеет значительный потенциал роста", - считает Анна Дувакина.

Елена Соловьева сообщает, что сегодня многие платежеспособные клиенты пока отложили покупку жилья - они решили подождать, посмотреть, как кризис отразится на рынке, как поведут себя банки, не вмешается ли государство. "Как только ситуация стабилизируется, они возьмут кредиты. Мы ожидаем скачок спроса", - заявляет г-жа Соловьева. Анна Дувакина полагает, что по итогам 2007 г. динамика прироста рынка составит не менее 100-120%, а в ближайшие два-три года при положительной ситуации на рынке показатель может составить не менее 50-60%.

Ипотечные брокеры готовятся к росту спроса

Эксперты прогнозируют усиление спроса на услуги ипотечных брокеров. Наталья Вязанкина: "Если вчера получали кредиты около 90% всех, подающих заявки, то сегодня - 60-70%. Но жилищную проблему людям надо решать. Опасаясь отказа со стороны банка, они пойдут к специалисту, который поможет получить кредит, сократит время на сбор документов, поможет оформить бумаги. Похожая ситуация наблюдалась на риэлторском рынке: 10 лет назад были самостоятельные сделки, 7 лет назад искали частных посредников. Сейчас большинство обращается в риэлторские компании - это надежнее и удобнее".

Александр Царев отмечает, что на нижегородском рынке действует около 400 ипотечных программ: "Каждый заемщик может найти именно то, что ему нужно. Это вопрос цены и предложения - что выбрать: больших раков, но по пять, или маленьких, но по три? А может средних, но по четыре? Задача кредитного брокера - выяснить потребности и возможности клиента, предложить нужную программу". В Нижнем Новгороде сегодня работает 10-15 специализированных брокерских компаний. Эксперты полагают, что к концу 2008 г. количество игроков удвоится.

Keywords: