Ловля на жильца

С появлением современного элитного жилья коммерциал на коммуналках, казалось бы, должен оставить в прошлое. Однако и ныне находятся предприимчивые люди, которые умудряются недурственно на них зарабатывать.

В середине 90-х расселение коммуналок было выгодным бизнесом. Причем в то момент у риэлтеров-расселителей не было необходимости прибегать к грязным трюкам. Большие квартиры в историческом центре, в доме дореволюционной постройки считались элитным жильем и пользовались посреди новых русских особым спросом.

Поэтому выручки от продажи расселенной коммуналки с лихвой хватало на блаженство разумных жилищных потребностей расселяемых жильцов, а польза риэлтера изредка вдвое-втрое превышала расходы на расселение. Комната в центре обменивалась на однокомнатную квартиру на окраине, а за две комнаты разрешено было обрести просторную квартиру поближе.

Сейчас старые, ветхие квартиры в доме с деревянными перекрытиями, прогнившими коммуникациями и неудобной планировкой уже не могут конкурировать с современными элитными квартирами в новостройках. Поэтому риэлтерам, продолжающим заниматься расселением, приходится придумывать, как снизить себестоимость этого процесса.

Вселение с выживанием
Квартиры временами становятся коммуналками из-за семейных неурядиц. Предприимчивые граждане зачастую проявляют заинтересованность к бывшей совместной имущества супругов, разделенной вслед за тем развода, интерес представляют и доли в квартирах, приватизированных всеми членами семьи. Иногда между родственниками или бывшими супругами отношения накаляются до эдакий степени, что дальнейшее совместное проживание становится невозможным, а разъехаться совладельцы не могут или не хотят. В этом случае единственный из совладельцев может сбыть свою долю третьим лицам, учитывая при этом преимущественное право других совладельцев. Впрочем, эту формальность несложно уладить. После того как сделка по продаже доли третьей стороне будет зарегистрирована, клиент вправе определить вопросительный мотив о выделении доли в виде одной или нескольких комнат в этой квартире, о разделении лицевого счета и о его принудительном вселении (то есть о фактическом превращении ее в коммуналку).

Однако это только малая доля проблем, которые сваливаются на голову совладельцев таковый квартиры вкупе с новым жильцом. Наталья Евдокимова, жившая до 2005 года в трехкомнатной квартире на Тверской улице (фамилия изменена): В конце 2004 года мой бывший супруг продал свою долю в квартире, которую мы приватизировали всей семьей ещё в начале 90-х. Ему принадлежала четвертая часть, то есть на глаз 22 метра в нашей квартире общей площадью 87 кв.м. Покупатель явился, когда сделка уже была зарегистрирована, и потребовал выделить ему одну из комнат. Мы, естественно, его прогнали. Но тот самый мужчина подал на нас в суд иск о выделении доли и о нечинении препятствий в использовании жилого помещения. Мы наняли адвоката, заплатили немалые деньги, чтобы приготовить встречный иск о признании сделки недействительной. Но ничего не помогло, в конце концов, он явился на квартиру с судебными приставами, и нам ничего не оставалось, как подчиниться.

Этим все не закончилось. Новый жилец вечно формировал в доме такую обстановку, что мой бывший муж показался мне несложно ангелом. Днем он стабильно врубал музыку. Мой сынуля учится в институте, ему нужно подготавливаться к занятиям, а тут этакий тарарам. Увещевания не помогали. Вызывали милицию, но без толку. Участковый сказал, что затем десяти вечера он музыку выключает, значит, нарушений нет. Зато стоило нам раз заскочить в его комнату и отключить эту несносную аппаратуру, тут же приехала милиция: мы, видите ли, незаконно проникли в чужое жилище. Кончилось тем, что мы продали свои комнаты и купили другую квартиру, на окраине, потому что на двухкомнатную денег не хватило. И уже позже сделки невзначай узнали, что свойский новоиспеченный жилец и покупатель наших комнат дружбан друга знают. Через знакомых я узнала, в настоящее время наша бывшая квартирка выставлена на продажу по цене в два раза больше тех сумм, которые заплатили мне и моему бывшему мужу. Вот оттого что жулики!

Госпожа Евдокимова оказалась жертвой классической комбинации по выживанию "лишних" жильцов. Впрочем, винить в этом ей следует только себя. Вместо того чтобы полюбовно достигнуть соглашения с бывшим мужем, она усложнила бытие всем.

Снижение издержек
Когда Галина Ситникова в апреле 2006 года пришла в ДЭЗ оплачивать счета за коммунальные услуги, оказалось, что ее совместно с дочерью выселили из коммунальной квартиры на Большой Никитской и аннулировали ее регистрацию по иску ее бывшего мужа. Разумеется, никаких повесток она не получала, судебное заключение было принято в ее отсутствие, несмотря на то, что она исправно оплачивала коммунальные услуги за занимаемую жилплощадь, хотя в квартире вправду из-за тесноты не проживала. Галина стала жертвой классического случая принудительного расселения, которое практикуется в Москве и других крупных городах, но расселялась не квартира, а весь дом. Он попал под реконструкцию, и инвестор ЗАО НИО должен был расселить жильцов, предоставив им за наш счет новое жилье. Если питать доверие документам, представленным инвестором в департамент жилищной политики правительства Москвы, он расселил 45 семей, всего 116 человек. Поскольку Галина и ее дочка в тот миг из квартиры были выселены по суду, они в цифра этих счастливчиков не попали.

В сентябре этого года госпожа Ситникова добилась отмены судебного решения, ее права на жилплощадь были восстановлены. Но ее саммит с гендиректором фирмы-инвестора Станиславом Губайдулиным ничем конструктивным не закончилась. По ее словам, он посоветовал ей нетрудно исчезнуть. Господин Губайдулин предложил ей отступного за отказ от предоставления жилого помещения. Из этого разговора она сделала вывод, что в противном случае может быть инициирован суд, на котором бывший муж без труда докажет, что его брак с Галиной был фиктивным.

Такого рода ситуации возникают достаточно часто. Инвесторы стремятся сократить издержки, в том числе с помощью юридических механизмов. Правда, избранный ими стезя сомнителен. Даже если бы Галине не удалось резво возродить свои права, а обиталище оказался бы реконструирован или снесен, суд все одинаково обязал бы инвестора дать ей новое жилое помещение в соответствии с законом. Учитывая, что стройка - вопрос не одного дня, вряд ли инвестор смог бы уклониться от исполнения судебного решения, выведя из компании все активы и объявив себя банкротом. Другое занятие - собственник коммуналки, провернувший сделку по расселению.

Комната, в которой были зарегистрированы по месту жительства Галина и ее дочь, не была приватизирована. Если бы бывший муж (или, точнее, какой-то судебный агент по доверенности бывшего мужа) произвел ее выселение, а далее приватизировал комнату и продал риэлтеру, то концевой оказался бы добросовестным приобретателем, у которого нереально истребовать незаконно изъятое имущество. Права на проживание в посторонний квартире Галина также вряд ли смогла бы восстановить, так как в данном случае суд был бы вынужден применить нормы нового Жилищного кодекса, который, в частности, позволяет собственнику выселить жильца, с которым у него разорваны родственные отношения. В случае перехода права собственности от одного лица к другому родственники первого кроме того утрачивают право пользования данным жилым помещением. Впрочем, историю госпожи Ситниковой не возбраняется мнить успешно закончившейся только следом того, как она получит новую квартиру.

Жилье для прописки
Уроженец Петропавловска-Камчатского Владимир Куликов (фамилия изменена) купил московскую прописку, чтобы приткнуться на работу в столице. К сожалению, неблизко не все московские работодатели отдают себе отчет, что, отказывая иногородним гражданам России в приеме на работу, они нарушают трудовое законодательство. У немосквича могут быть и другие проблемы. Понятно, что при каждый возможности милиционеры будут штрафовать его за проживание без регистрации или вымогать взятку. Кроме того, у него могут предстать трудности, если возникнет надобность в медпомощи. В случае приобретения автомобиля ему придется становить машину на учет в ГИБДД по месту постоянного проживания, что в случае с Камчаткой или другим удаленным регионом превращается на практике в непреодолимую проблему. И конечно, ему не стоит полагать и на кредит в большинстве московских банков, более того если за кредитные гроши иногородний собирается приобретать жилье в Москве.

Поэтому наиболее сообразительная количество граждан покупает так называемые квартирные доли, получая законные основания для вселения, то есть для регистрации по месту жительства на данной жилплощади. Правда, одним из условий таковой сделки является отказ от физического вселения. Квартирные доли представлены на рынке довольно обширно и стоят порой не дешевле нормального жилья. Дело в том, что кроме виртуальных прав на московскую регистрацию такие доли являются довольно неплохим вложением средств. Несколько иногородних граждан, скинувшись на покупку квартиры, становятся совладельцами объекта недвижимого имущества, которое до недавнего времени одним духом росло в цене. Кроме того, в случае если обитель пойдет под снос, все они при определенных условиях могут претендовать на приобретение нормального жилья, правда, на условиях социального найма. Дело в том, что у выселяемого есть выбор: заполучить в достояние равноценную жилую площадь (той же площади, что и та, которая была у него в собственности), либо принять квартиру на условиях социального найма, но уже по нормам предоставления, которая составляет не менее 18 кв.м. на каждого члена семьи нанимателя. Но оттого что квартир общей площадью 18 кв.м. в текущее время никто не строит, одинокому жителю долевой квартиры по закону обязаны предоставить однокомнатную квартиру (обычно не менее 40 кв.м.). Этим обстоятельством и объясняется популярность таких коммуналок.

Следует отметить, что ситуация, в которой страна и инвесторы несут убытки из-за необходимости расселения несуществующих жильцов подобного рода коммуналок, - следствие устаревшей системы регистрации по месту жительства. С одной стороны, держава сохраняет, по сути, разрешительный нрав регистрации, обставляя процедуру требованием удостоверить права на занимаемую жилую площадь. А с иной стороны, не создает у собственника никаких стимулов для легализации своих постояльцев. Недавно стало известно, что в следующем году налоговики начнут проверять, платят ли частники-наймодатели налоги с доходов от сдачи квартир. Понятно, что потом таких сообщений ни один хозяин квартиры не согласится зарегистрировать на своей площади нанимателя. Кроме того, учитывая достаточно непростой и продолжительный агрегат выселения граждан из жилых помещений, ни один наймодатель не заинтересован в регистрации квартиросъемщиков по месту жительства - потому как в случае, если квартирант перестанет платить, выселить его позволительно только по решению суда и не раньше, чем посредством полгода.

Настала пора пересмотреть правила регистрации граждан по месту пребывания и жительства, обеспечив на все сто заявительный строй такой регистрации, когда заявителю будет достаточно сориентировать в паспортный столик по почте заполненный формуляр. При этом регистрация сама по себе не должна начинать в качестве доказательства того, что гражданин законно занимает данное жилое помещение, и должна автоматически прекращаться в случае, если гражданин переезжает по другому адресу.

Наличие или отсутствие регистрации не должно служить основанием для ограничения его прав, в частности, на получение работы или кредита.

Keywords: