Ипотека: если завтра развод

Ипотека – штука долгая. За те 10, 15, а то и 30 лет, в то время как тянется выплата кредита, в жизни человека может полно чего произойти.

От настолько грустного поворота событий, как конец или тяжелая болезнь, существует страхование. А вот, к примеру, развод - что в этом случае происходит с кредитом и квартирой?

Ключевым в этом месте является вопрос: на каких условиях принимался кредит? Как объясняет Лариса Патлух, генеральный шеф компании "Бест-Недвижимость", возможны два варианта: либо супруги выступали как созаемщики, и тогда тот самый кредит является совместным, либо должок банку "висит" на ком-то одном из них.

Первая обстановка немаловажно больше распространена. Подавляющее большинство банков выдвигают условием получения кредита солидарную ответственность супругов. Но более того если подобного требования банка не было, большинство получателей кредита сами хотят располагать в созаемщиках "половинку" - общий барыш больше, и это позволяет обрести большую сумму.

Собственность созаемщиков однозначно подлежит дележу в соотношении 50 на 50. Разводящимся супругам остается только решить, как физически поделить это имущество. Либо совместно использовать, непрерывно видя дружбан друга, либо (что встречается значительно чаще) реализовать квартиру и поделить полученные гроши пополам.

Другой вариант - когда заемщиком является кто-то единственный из супругов. На начальный взгляд, тут все просто: его кредит - его и квартира, но... Как напоминает Максим Бородыня, первостепенной важности операционный юрист юридической компании "Бергер & Партнеры", соответственно ст. 256 Гражданского кодекса РФ и ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во пора брака, является их совместной собственностью, если только договором между ними не установлен другой режим. Причем п. 3 ст. 34 СК уточняет, что право на общее собственность супругов принадлежит даже тому из них, кто в отрезок времени брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Если кредит оформлялся до брака, то разделу подлежат ежемесячные платежи, пришедшиеся на период действия брака

В свете этих норм закона все деньги, заплаченные любым из супругов в период брака, могут быть расценены как совместно нажитое имущество. Если ипотечный кредит оформлялся уже в браке, и при покупке квартиры имел местоположение первоначальный взнос - накопленные на него средства подлежат разделу. Но даже если кредит оформлялся до брака, ежемесячные платежи, пришедшиеся на период действия брака, также идут из семейного бюджета.

Есть и ещё единый строй осложняющих факторов. По закону, не является совместно нажитым имуществом то, что произвольный из супругов получал в дар или по наследству. Например, супруг унаследовал дачу на шести сотках, продал ее и ввязался в ипотеку. При разводе он, разумеется, будет уверять, что как раз эти капиталы и потрачены на первоначальный взнос. Оппонирующая ему жена, разумеется, скажет, что наследство было проедено-пропито, а в ипотеку их семейство вступала с другими деньгами - теми, что из совместного семейного бюджета. И, соответственно, половинка первоначального взноса принадлежит ей.

Еще один эпизод из жизни. Молодой человек покупал новостройку. Сегодня - если кто не знает - это чаще всего происходит "на котловане", т. е. тогда, когда квартиры еще нет ни физически, ни юридически. Продается даже не квартира, а только "право требования", а до окончательного оформления документов и выдачи счастливому новоселу ключей должно одолеть путь еще года два. Платить же нужно тут и сейчас. Наш герой основополагающий взнос заплатил, оформив на другое ипотеку. И посредством полгода следом этого вступил в успешный брак.

Документы на квартиру он получал уже в социальном статусе женатого человека, и после этого этого-то семейная существование дала трещину. Теперь бывшая благоверная требует у него не только половину всех выплаченных за период семейной жизни платежей, но и половину первоначального взноса - оттого что формально контракт купли-продажи квартиры заключался в период супружества... Все подобные споры, если сторонам не удается достичь договоренности по-хорошему, решаются в суде, где взвешиваются все обстоятельства и аргументы каждой из сторон. Иногда они перерастают и в увлекательнейшие шоу со швырянием сапог и называнием приятель друга разными интересными словами.

Есть и еще один аспект проблемы. Если принимается вывод недвижимость сбыть и вырученные денежки в той или иной пропорции поделить, выясняется, что соорудить это не так просто. На квартире висит "обременение", и всякие сделки с подобным имуществом возможны только с согласия залогодержателя, т. е. банка. Банку же взаимоотношения заемщиков чаще всего "по барабану". Так что на практике владельцам недвижимости приходится обращаться в агентство недвижимости, которое сперва гасит кредит своими средствами и только позже этого организует реализацию квартиры.

...В реальной жизни описываемых здесь случаев покуда всего ничего - все-таки ипотека в нашей стране еще не имеет довольно продолжительной истории. Однако заинтересованность потенциальных заемщиков к проблеме огромен. "Люди всегда звонят нам, интересуются, что произойдет, если в будущем их брак распадется, - говорит Светлана Зайцева, заместитель директора департамента ипотечного кредитования корпорации "Рескор". - Они еще не знают, как нужно поступать, но разумение того, что эта задача существует, налицо".

Что же касается механизма защиты, то он существует - и очень эффективный. Называется "брачный договор". В этом документе, отмечает Сергей Хоримарко, управляющий отделением "Хирш-Пресненское", позволительно прописать всякий порядок совместного имущества. Единственная проблема - озаботиться составлением и подписанием брачного договора следует заблаговременно. Теоретически, заключить его не возбраняется не только в миг заключения брака, но и в любое другое время. Но практически, пока отношения сторон "романтически-шоколадные", упоминать о "низких" материальных аспектах многие считают моветоном. Потом же, когда брак трещит, никому уже не до взаимного согласия - стороны в основном озабочены тем, как пнуть товарищ друга побольнее и отхватить имущества побольше.

Кстати, брачный договор достаточно распространен в среде людей состоятельных. Общеизвестно, что молодая Билла Гейтса перед брачной церемонией подписала бумагу, в которой дала обязательство в случае развода не претендовать на добро супруга. Ушлый глава "Майкрософта" настоял на этой мере предосторожности, причем мотивировал тем, что хочет увериться в искренности чувств своей избранницы - что выходит за него она не из-за денег. А вот прочий состоятельный и прославленный человек, Роман Абрамович, "формальностями" пренебрег, и минувшей осенью попал в довольно щекотливое положение. Не в канун 8 марта будет сказано, но если бы у них с супругой имелся брачный контракт, Ирина Абрамович вела бы себя поскромнее...

Keywords: