Ипотечный рынок в России будет учиться на чужих ошибках?

Бурное развитие ипотеки в нашей стране на первый взгляд поражает своими масштабами. Но, если присмотреться повнимательнее, ситуация выглядит далеко не так однозначно.

В настоящее время доля ипотечного кредитования в ВВП РФ не превышает 2%, хотя, по расчетам Всемирного Банка, должна достигать 20-25%. "Именно такой показатель наблюдался в России в 1913", - отметила Ирина Радченко, президент группы компаний "Лаурел" на конференции, посвященной перспективам развития ипотеки в России.

Немного о цифрах

Согласно планам Правительства РФ, к 2010 году количество ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов возрастет до 1 млн., что может составить в денежном выражении сумму порядка 80-100 млрд. долларов или 5,2-6,5% от ВВП. Насколько осуществимы подобные планы Ирина Радченко судить не берется, однако замечает, что из 7 федеральных округов РФ только в одном Центральном округе сосредоточено порядка 60% кредитных организаций, в то время как остальные 6 - испытывают явный недостаток.

К тому же при большом разнообразии банков, выдающих ипотечные кредиты (свыше 600), только 10% из них считают ипотеку приоритетным направлением своей деятельности. Каждый второй кредит выдан банком с иностранным капиталом.

Лидерами по количеству выданных ипотечных кредитов на душу населения является Кировская область. За ней следуют Кемеровская, Оренбургская и Самарская области, а также р-ка Башкортостан. Число сделок купли-продажи в этих регионах составляет 50-80%. В случае с Москвой, доля совершенных с помощью ипотеки сделок составляет не больше 20% от общего числа сделок с недвижимостью, хотя по объему средств, выданных в Московском регионе, столица занимает первое место.

Самая лучшая ипотека в мире

Резкое снижение темпов выдачи ипотечных кредитов в 2007 году (всего лишь 20% от объема 2006 г.) вызывает серьезное беспокойство участников рынка. Тем не менее, большинство экспертов склонны рассматривать предложенные условия лучшими в мире.

"Прежде всего, за счет ипотечной ставки, которую удается сохранять ниже инфляционной", - отмечает Ирина Радченко. Помимо этого банки готовы рассматривать не только "белые" (подтвержденные) доходы заемщика, выдавать кредиты сроком на 30 и более лет и досрочно их погашать. К тому же российские банки предлагают фиксированную ставку на весь период кредитования, что, по мнению участников конференции, несет в себе гораздо меньше рисков по сравнению с плавающей ставкой.

И все же, кризис ипотечного кредитования в США влил свою "ложку дегтя". В итоге, некоторые банки свернули свои ипотечные программы, ужесточили проверку заемщиков и отказались от снижения суммы первоначального взноса.

"Ипотека в России пока не очень развита, - заключает г-жа Радченко. - Но как раз сейчас мы имеем шанс поучиться на чужих ошибках, чтобы избежать собственных. Не надо забывать, что мы вошли в рынок глобальных финансов и не можем остаться в стороне от мировых событий.

Кто виноват?

Большинство аналитиков склонны связывать стагнацию ипотеки в России с рынком жилищного строительства, участники которого "заламывают" неслыханные цены. Те в свою очередь жалуются на "беспредел" производителей стройматериалов, которые опять-таки считают себя невиновными и ссылаются на естественные монополии с их регулярными повышениями тарифов на предоставляемые цены и услуги. И так до бесконечности...

Правда, тот факт, что Правительство РФ направило развитие ипотечного рынка в России по американской модели, никто из экспертов не оспаривает. "Главной причиной выбора послужило желание в кратчайшие сроки построить динамичную систему", - объясняет бывший зампред Госстроя России, а ныне вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев. И все, по его мнению, удалось, да только потом пошло не совсем так, как предполагалось.

"Мне не очень нравится, как государство в последнее время, в частности в 2005-2006 гг. влияет на развитие всей жилищной сферы в стране", - заявляет Пономарев. При формально неплохих объемах ипотечного рынка, отмечает эксперт, определенные показатели начинают настораживать. "У государства нет заявленного проектного прогнозирования. Оно просто напросто не подготовилось к реализации национального проекта", - заключает он.

Основная проблема, полагают эксперты, кроется в некачественно проведенном анализе стройиндустрии, в первую очередь, ее технологического потенциала. "Национальный ипотечный проект опирается на максимальное стимулирование рыночных отношений в жилищной сфере, на коммерческие продажи жилья. Налицо избыточный спрос при остром дефиците предложений на рынке жилья. Поэтому мы и получили гигантский рост цен на рынке", - говорит Владимир Пономарев.

За прошедший год цены на жилье в среднем по стране выросли на 54%, в городах-миллионниках - в 2 раза. На рынке ипотечного кредитования наблюдается преобладание вторичного жилья, над первичным, что способствует существенному подорожанию, в общем-то, неликвидного вторичного рынка.

Что делать?

Следствием государственных просчетов явился огромный рост цен на жилье, что моментально отразилось на снижении темпов развития ипотечной системы. Единственный выход из сложившегося положения эксперты видят в "правильном выстраивании со стороны государства жилищной политики, рассчитанной на все категории граждан".

Необходимо извлечь уроки из событий на американском ипотечном рынке и ни в коем случае не понижать ставки по кредитам. "Искусственное повышение доступности кредитов способно привести к краху ипотечной системы, что мы и наблюдаем в США", - считает Константин Ярославцев, директор департамента методологии и маркетинга Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

"Не ставка по кредиту является главным фактором развития ипотечного рынка, а цены на жилье, - резюмирует Владимир Пономарев. Их и надо снижать за счет увеличения оборота и государственного участия".

Keywords: